Короли российской недвижимости. Рынок недвижимости переживает сильнейший в новейшей истории кризис. Антон Билтон, инвесткомпания Invesco Perpetual

Очередной рейтинг "королей российской недвижимости" - бизнесменов, которые больше других зарабатывают на сдаче в аренду своих недвижимых активов. Совокупная арендная выручка тридцатки королей недвижимости за кризисный 2015 год снизилась на 25% - это рекорд за все годы публикации этого рейтинга, отмечает журнал.

Но несмотря на падение арендных ставок и уход арендаторов, в столице продолжают открываться новые объекты. Так, в минувшем году в полную силу заработал самый большой в Москве торговый комплекс "Авиапарк" (общая площадь 400 000 кв. м), подконтрольный Игорю Ротенбергу. На месте устаревшего "Пражского пассажа" на юге Москвы его владельцы возвели огромный торговый комплекс Columbus (277 000 кв. м).

Чудес в 2016 году участники рынка не ждут: ставки аренды не вырастут, количество пустующих площадей будет увеличиваться. А пока топ-10 крупнейших владельцев коммерческой недвижимости в России выглядит так:

1. Зарах Илиев, Год Нисанов , компания: "Киевская площадь", доход от аренды: 1,115 млрд долларов. Основные объекты: ТРЦ "Европейский" (109 000 кв. м), отель "Radisson Royal Украина" (535 номеров), ТК "Садовод" (145 000 кв. м), ТК "Фуд Сити" (610 000 кв. м).

2. Ингвар Кампрад , компания: "ИКЕА Мос", доход от аренды: 680 млн долларов. Основные объекты: "Мега Белая Дача" (225 000 кв. м), "Мега Химки" (175 000 кв. м).

3. Самвел Карапетян , компания: "Ташир", доход от аренды: 610 млн долларов. Основные объекты: ТРЦ "РИО" на Дмитровском шоссе (105 000 кв. м), Novotel Moscow City (360 номеров).

4. Михаил Гуцериев, Саит-Салам Гуцериев, Микаил Шишханов , компания: Группа БИН, доход от аренды: 430 млн долларов. Основные объекты: Торговый центр "Калейдоскоп" (45 000 кв. м), логистический комплекс "Северное Домодедово" (540 000 кв. м), отель "Марриотт Гранд" (387 номеров).

5. Борис Минц, Александр Несис , компания: O1 Properties, доход от аренды: 395 млн долларов. Основные объекты: "Белая площадь" (76 500 кв. м), "Лефорт" (56 000 кв. м).

6. Шарык Тара, Синан Тара , компания: Enka, доход от аренды: 380 млн долларов. Основные объекты: "Башня на набережной" в Москва-Сити (165 000 кв. м), гостиница "Красные холмы" (163 000 кв. м).

7. Арас Агаларов , компания: Crocus Group, доход от аренды: 365 млн долларов. Основные объекты: "Крокус Экспо" (680 000 кв. м), ТРК Vegas на Каширском шоссе (145 000 кв. м).

8. Юрий Хотин, Алексей Хотин , компания: "Комплексные инвестиции", доход от аренды: 325 млн долларов. Основные объекты: "Горбушкин двор" (35 000 кв. м), ТЦ "Филион" (58 000 кв. м), БЦ East Gate (110 000 кв. м).

9. Амиран Муцоев, Алихан Муцоев, Амирхан Мори , компания: ГК "Регионы", доход от аренды: 250 млн долларов. Основные объекты: ТЦ "Июнь" в Мытищах (75 000 кв. м), ТЦ "Июнь" в Красногорске (50 000 кв. м).

10. Александр Клячин , компания: KR Properties, доход от аренды: 245 млн долларов. Основные объекты: Бизнес-центры "Даниловская мануфактура" (71 000 кв. м), "Красная Роза" (135 000 кв. м), ТК "Савеловский" (42 000 кв. м).

По итогам 2015 года выручка 30 крупнейших арендодателей коммерческой недвижимости упали на 25%, говорится в исследовании Forbes «Короли российской недвижимости». Это рекорд за все годы публикации рейтинга, пишет журнал

Снижение деловой активности и падение потребительского спроса привели к рекордному сокращению доходов лидеров российского рынка аренды коммерческой недвижимости, сообщает Forbes . По подсчетам экспертов издания, за 2015 год совокупная выручка 30 крупнейших арендодателей упала сразу на четверть, что является худшим результатом за всю историю публикации рейтинга «Короли российской недвижимости». Если по итогам 2014 года совокупный доход 30 лидеров рынка аренды коммерческой недвижимости России оценивался Forbes в $9,354 млрд, то по итогам 2015 года он составил лишь $7,135.

«Все упало почти в два раза», — заявил Forbes бизнесмен, который стабильно попадает в рейтинг крупнейших владельцев коммерческой недвижимости. Причиной столько резкого сокращения доходов арендодателей стали падение спроса (по данным CBRE, в Москве пустует около 27% площадей в офисных центрах класса А, 14-15% офисов класса B и 7,5% площади торговых центров) и вынужденное снижение ставок аренды. По данным Knight Frank, в торговых центрах ставки (в пересчете на доллары) упали на 20-35%, в офисах класса А — на 21%.

Лидером рейтинга «королей недвижимости» Forbes по итогам 2015 года осталась компания «Киевская площадь», подконтрольная Зараху Илиеву и Году Нисанову. Однако, по сравнению с 2014 годом, арендные доходы компании, которой принадлежат ТРЦ «Европейский», отель «Radisson Royal Украина», ТК «Садовод» и ТК «Фуд Сити», несмотря на увеличение площадей, сократилась с $1,4 млрд до $1,115 млрд. Эксперты Forbes отмечают, что после введения санкций против Турции владельцам «Киевской площади» пришлось закрыть Турецкий центр в агрокластере «Фуд Сити».

На второе место в рейтинге лидеров рынка российской недвижимости по итогам 2015 года вышел основатель IKEA Ингвар Кампрад. Годовой доход компании «ИКЕА Мос», которой принадлежат ТЦ «Мега Белая Дача» и «Мега Химки», составил $680 млн против $790 млн годом ранее. Торговые площади компании за минувший год сократились, по данным Forbes, примерно на 15%.

Владелец компании «Ташир» Самвел Карапетян, годом ранее занимавший в рейтинге «королей недвижимости» второе место, по итогам 2015 года остался третьим. Совокупная арендная выручка его компании, несмотря на прирост торговых площадей, упала более чем на 40% — с $1,08 млрд до $610 млн.

Группа БИН Михаила Гуцериева, Саит-Салама Гуцериева и Микаила Шишханова, которой принадлежат ТЦ «Калейдоскоп», логистический комплекс «Северное Домодедово» и отель «Марриотт Гранд», сократила доходы от сдачи площадей в аренду на 30% — с $615 млн до $430 млн.

Арендные доходы компании O1 Properties за год снизились примерно на 20% (с $494 млн до $395 млн), однако несмотря на это, в рейтинге «королей» от Forbes ее совладельцы Борис Минц и Александр Несис поднялись с шестого на пятое место. Ранее замыкавшие топ-5 совладельцы ГК «Регионы» Амиран Муцоев, Алихан Муцоев и Амирхан Мори откатились сразу на девятое место, за год арендный доход «Регионов», по данным Forbes, уменьшился более чем вдвое — с $520 млн до $250 млн.

Кроме того, в первую десятку лидеров рынка коммерческой недвижимости вошли Шарык и Синан Тара (компания Enka, $380 млн), Арас Агаларов (Crosus Group, $365 млн), Юрий и Алексей Хотины («Комплексные инвестиции», $325 млн) и Александр Клячин (KR Properties, $245 млн).

Евгений Калюков

Доход от аренды: $1 115 млн
Основные объекты: ТРЦ «Европейский» (109 000 кв. м), отель «Radisson Royal Украина» (535 номеров), ТК «Садовод» (145 000 кв. м), ТК «Фуд Сити» (610 000 кв. м)
Торговые площади (кв. м): 1 560 000
Количество гостиничных номеров: 1 550

Геополитика: После того как Турция сбила российский самолет и Россия ввела санкции против этой страны, Зараху Илиеву и Году Нисанову пришлось закрыть Турецкий центр в агрокластере «Фуд Сити», который занимается поставкой продуктов.

Антикризисные меры: Чтобы заменить попавшие под санкции продукты, эмиссары «Фуд Сити» весь год ездили по регионам России, договариваясь с сельхозпроизводителями о прямых поставках.

Другой бизнес: Летом 2015 года открылся «Москвариум» - крупный океанариум на ВДНХ площадью 53 600 кв. м. Перед официальным открытием объект посетил Владимир Путин. Экскурсию проводил Сергей Собянин. Президента сопровождали его однокурсник Ильгам Рагимов, совладелец некоторых объектов компании «Киевская площадь», и миллиардер Аркадий Ротенберг. Объем инвестиций Нисанова и Илиева в объект превысил $260 млн. Сейчас в Подмосковье строится карантинный бассейн для животных, который по размеру почти не уступает «Москвариуму».

Доход от аренды: $680 млн
Основные объекты: «Мега Белая Дача» (225 000 кв. м), «Мега Химки» (175 000 кв. м)
Торговые площади (кв. м): 1 687 550
Офисные площади (кв. м): 42 000

За год: Летом 2015 года компания заключила с правительством Москвы соглашение о сотрудничестве, в соответствии с которым обещает до 2020 года инвестировать 50 млрд рублей в «развитие дорожной, транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры» и строительство трех торговых центров.

Цифра: В 2015 финансовом году (закончился в августе 2015-го) торговые центры МЕГА в России посетили 275 млн человек.

Планы: IKEA Centres Russia собирается открыть пятнадцатый торговый центр МЕГА в подмосковных Мытищах общей площадью 230 000 кв. м в 2018 году. Он сможет принимать 25–30 млн посетителей из Мытищ и соседних городов.

Другой бизнес: Выручка от торговли в России составляет 5% от общемировой выручки IKEA - €31,9 млрд в 2015 финансовом году. Российские продажи за год выросли на 14,7% в рублях.

Акция: В сентябре 2015 года компания открыла в центре Москвы площадку «Вместокафе» с шестью кухнями, которые можно бесплатно забронировать и приготовить в них что-то на свой вкус.

Доход от аренды: $380 млн
Основные объекты: «Башня на набережной» в Москва-Сити (165 000 кв. м), гостиница «Красные холмы» (163 000 кв. м)
Торговые площади (кв. м): 297 000
Офисные площади (кв. м): 337 000
Количество гостиничных номеров: 235

За год: Турецкая компания вышла на новый для себя рынок жилой недвижимости - она собирается построить 633 000 кв. м жилья и объектов общественного значения на юго-востоке Москвы.

Цифра: Enka обновила комплекс «Капитолий» в Кунцево, увеличив его площадь более чем в 10 раз, до 245 000 кв. м.

Деталь: В четвертом квартале 2014 года компания, недооценив масштаб кризиса, повысила стоимость аренды торговых площадей почти на 4%. Часть арендаторов начала съезжать, заполняемость упала на 7% (до уровня 90%). Вернуться к прежним показателям компании не удалось даже после снижения стоимости аренды на 30%.

Угроза: Министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень не исключает ухода турецких компаний с российского строительного рынка. «Доверие к ним как к партнерам подорвано», - заявил министр РБК. Конфликт с Турцией возник после того, как ВВС Турции сбили российский Су-24.

Доход от аренды: $365 млн
Основные объекты: «Крокус Экспо» (680 000 кв. м), ТРК Vegas на Каширском шоссе (145 000 кв. м)
Торговые площади (кв. м): 592 000
Складские площади (кв. м): 12 000
Выставочные площади (кв. м): 680 000

За год: В ноябре 2015 года группа достроила Павшинский пешеходный мост - вантовый мост длиной 430 м между микрорайоном «Павшинская пойма» Красногорска и «Крокус Сити». Мост построен на частные деньги - вложились и Агаларов, и застройщики микрорайона.

Другой бизнес: Летом 2015 года «Крокус» стал генеральным подрядчиком строительства первой очереди ЦКАД (стоимость контракта 48,9 млрд рублей). Этот участок изначально достался «Стройгазконсалтингу», но после смены собственника и ухода из компании Зияда Манасира подрядчик объявил, что с проектом не справится.

Поступок: «Крокус Интернешнл» является генподрядчиком на строительстве двух стадионов к чемпионату мира по футболу 2018 года стоимостью 18 млрд рублей каждый - в Ростове-на-Дону и Калининграде. «Крокус» зарекомендовал себя как надежный подрядчик бюджетных строек, построив корпуса Дальневосточного университета на острове Русский.

Доход от аренды: $325 млн
Основные объекты: «Горбушкин двор» (35 000 кв. м), ТЦ «Филион» (58 000 кв. м), БЦ East Gate (110 000 кв. м)
Торговые площади (кв. м): 176 480
Офисные площади (кв. м): 1 130 595
Количество гостиничных номеров: 180

Сделка: В августе 2015 года Юрий и Алексей Хотины купили галерею «Модный сезон», принадлежавшую Сулейману Керимову (№31, $3,4 млрд). Цена сделки неизвестна, но при выставлении на продажу объект был оценен Керимовым в $350 млн. Вслед за галереей предприниматель продал Хотиным и пятизвездную гостиницу «Москва», управляемую Four Seasons, так что теперь Хотины владеют знаковым объектом целиком.

Другой бизнес: Осенью 2015 года Хотины приобрели компанию «Негуснефть» у основателя группы «Синтез» и бывшего сенатора Леонида Лебедева. В декабре СМИ назвали Алексея Хотина покупателем компании «Полярное сияние», бывшего совместного предприятия «Роснефти» и ушедшей из России американской корпорации ConocoPhillips. До покупки «Полярного сияния» совокупная добыча нефтяных предприятий Хотиных оценивалась в 1,6 млн т в год.

Цифра: Помещения в «Горбушкином дворе» снимают около 1500 арендаторов, мегамолл ежегодно посещают более 15 млн человек.

Доход от аренды: $250 млн
Основные объекты: ТЦ «Июнь» в Мытищах (75 000 кв. м), ТЦ «Июнь» в Красногорске (50 000 кв. м)
Торговые площади (кв. м): 496 000
Складские площади (кв. м): 143 000

Планы: Московские власти разрешили ГК «Регионы» построить почти 178 000 кв. м недвижимости на севере Москвы, из них 50 000 кв. м - жилой. Раньше на этой территории располагался институт радиосвязи НИИДАР. Инвестиции в строительство оценивались на уровне $400 млн.

За год: В ноябре министр культуры России Владимир Мединский, мэр Москвы Сергей Собянин и Амиран Муцоев дали старт проекту тематического парка развлечений «Остров мечты», 60% персонажей в нем - герои советских мультфильмов. Ранее у парка была иная концепция: в 2013 году компания заявляла о планах открыть в Нагатинской пойме тематический парк DreamWorks, были достигнуты предварительные договоренности с американцами о партнерстве.

Цифра: В $1,5 млрд оценил Амиран Муцоев инвестиции в «Остров мечты», пообещав мэрии реализовать проект к 2018 году. Тематические парки должны появиться также в Санкт-Петербурге и Екатеринбурге.

Доход от аренды: $245 млн
Основные объекты: Бизнес-центры «Даниловская мануфактура» (71 000 кв. м), «Красная Роза» (135 000 кв. м), ТК «Савеловский» (42 000 кв. м)
Торговые площади (кв. м): 42 490
Офисные площади (кв. м): 251 623
Складские площади (кв. м): 20 024
Количество гостиничных номеров: 10 000

Начало: Клячин купил в 1990-е годы несколько зданий московских фабрик в центре города, которые превратил в loft-кварталы.

Знаковый объект: В 2012 году Клячин купил гостиницу «Метрополь» на аукционе московской мэрии почти по стартовой цене - 8,874 млрд рублей.

За год: Во Владивостоке открылся четырехзвездный «Azimut отель» на 400 номеров, который стал крупнейшим в крае. В реконструкцию было вложено свыше 1 млрд рублей. В сети Azimut уже более 20 отелей в России и Европе.

Экспансия: Клячин вызвался построить на севере Москвы один из трех агрокластеров, о необходимости которых заявили власти города после закрытия овощебазы в Бирюлево.

Сделка: Компания «Яндекс», крупнейший арендатор бизнес-центра «Красная Роза», принадлежащего KR Properties, ведет переговоры о выкупе 53 500 кв. м площадей. Стоимость этих площадей может достигать $250 млн. «Яндекс» обитает на «Красной Розе» с 2009 года.

Доход от аренды: $245 млн
Основные объекты: Бизнес-центры Omega Plaza (92 248 кв. м), ТЦ Roomer (86 000 кв. м)
Торговые площади (кв. м): 168 232
Офисные площади (кв. м): 382 444

Начало: Первым опытом в девелопменте компании «Абсолют» стали инвестиции в строительство жилого комплекса на ул. Климашкина, 19 вместе с акционерами Capital Group Владиславом Дорониным, Павлом Тё и Эдуардом Берманом.

Партнеры: Коммерческой недвижимостью «Абсолют» начал заниматься в партнерстве с «Плаза Девелопмент» основателя частного музея русской иконы Михаила Абрамова. Вместе они построили офисные комплексы «Барклай Плаза» (44 000 кв. м), «Гранд Сетунь Плаза» (76 500 кв. м).

Другой бизнес: Светаков - совладелец «Северо-восточной компании», крупнейшего в России производителя красной икры.

Доход от аренды: $230 млн
Основные объекты: ТРК «Заневский каскад» (57 500 кв. м), ТРК «Балкания NOVA» (63 500 кв. м), ТРК «Континент» на Бухарестской (63 000 кв. м)
Торговые площади (кв. м): 700 790
Офисные площади (кв. м): 161 100
Складские площади (кв. м): 125 600

Цитата: «Год запомнился нашей все более увеличивающейся изоляцией от остального мира. Пока я не вижу предпосылок, чтобы в следующем году было лучше,
но надеюсь» (Евгений Гуревич в «Деловом Петербурге»).

За год: В 2015 году «Адамант» заключил договор с X5 Retail Group на строительство мультитемпературного склада площадью 27 000 кв. м для сети «Пятерочка» в Петербурге. Это редкий в России пример формата built-to-suit - еще на этапе строительства заключили договор аренды на 10 лет.

Цифра: По данным «Адаманта», 560 000 человек ежедневно посещают его торговые комплексы.

Доход от аренды: $190 млн
Основные объекты: Склады в Пушкино (214 000 кв. м) и Истре (205 000 кв. м)
Складские площади (кв. м): 1 500 000

Владелец: Акции компании, владеющей портфелем складских проектов в Москве, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону и Новосибирске, торгуются на Лондонской бирже.

Ее учредитель 51-летний Антон Билтон

(и его семья) - крупнейший частный инвестор Raven Group. Им принадлежит 7% обыкновенных акций.

Цифра: $409 млн - капитализация компании на конец декабря 2015 года.

За год: Заполняемость складов упала на 5%.

Доход от аренды: $145 млн
Основные объекты: Бизнес-парк «Правда» (115 014 кв. м), деловой квартал «Новоспасский» (95 648 кв. м)
Офисные площади (кв. м): 700 000
Количество гостиничных номеров: 229

За год: В 2015 году группа ПСН анонсировала строительство жилого квартала I’M (46 000 кв. м) в Кожевническом пер. в центре Москвы. Для этого она взяла в кредит 4,5 млрд рублей, а в июне заключила со Сбербанком соглашение о финансировании будущих жилых проектов на сумму 16 млрд рублей.

Деталь: В бизнес-центрах группы ПСН арендуют офисы 1900 компаний.

Цифра: Около 6 млрд рублей инвестировала ПСН в новые проекты за год.

Цитата: «Государство стимулирует и должно, на мой взгляд, продолжать стимулировать строительную отрасль, не опасаясь того, что надуется мыльный пузырь». Максим Гасиев, гендиректор ПСН («Ведомости», 01.12.2015)

Доход от аренды: $125 млн
Основные объекты: Торговый комплекс «Авиапарк» (228 500 кв. м)
Торговые площади (кв. м): 228 500

Начало: Крупнейший торговый центр Европы «Авиапарк» открылся в ноябре 2014 года на Ходынском поле в Москве. Его построила компания Amma Development Михаила Зайца, однако основным владельцем комплекса участники рынка называли Аркадия Ротенберга. В 2014 году Ротенберг передал свои активы в сфере недвижимости сыну Игорю.

Деталь: В «Авиапарке» построен вертикальный аквариум на 370 000 л воды, в котором живут 2500 видов рыб.

Арендатор: 10 000 кв. м в комплексе занимает детский развлекательно-образовательный проект Kidzania (первый объект этой сети в России).

Доход от аренды: $105 млн
Основные объекты: ТЦ «Город на Рязанке» (84 000 кв. м), «Город Лефортово» (99 000 кв. м)
Торговые площади (кв. м): 265 000
Офисные площади (кв. м): 14 000

За год: Весной 2015 года открыта арена «ВТБ Ледовый дворец» в спортивно-развлекательном квартале «Парк легенд» на территории ЗИЛа. Инвестиции в арену оценивались в 4,5 млрд рублей.

Владельцы: Совладелец ТЭН Руслан Гутнов спонсирует клуб «Легенды хоккея», который стал инициатором создания ледового дворца.

Другой бизнес: Компания владеет сетями чешских пивных «Пилзнер» и «Козловица», рестораном «Амиго Мигель», баром «Три кабана» и корчмой «Вечера на хуторе». С 2005 года в сети «Пилзнер» продано свыше 3000 т пива, посетителями стали более 2,7 млн человек.

Доход от аренды: $105 млн
Основные объекты: Индустриальный комплекс «Южные ворота» (187 000 кв. м), логистический парк Trilogy (107 000 кв. м)
Торговые площади (кв. м): 213 000
Офисные площади (кв. м): 248 300
Складские площади (кв. м): 496 000

За год: PPF увеличила до 75% долю в операторе логистического комплекса Trilogy Park площадью 107 000 кв. м в поселке Томилино Московской области.

Сделка: Вместе с Hines стала участником крупнейшей сделки на рынке коммерческой недвижимости 2015 года, купив почти 50% офисных башен «Метрополис» площадью 56 200 кв. м. у казахской компании Capital Partners.

Доход от аренды: $55 млн
Основные объекты: ТРК «Московский» (79 000 кв. м), ТЦ «Космопорт» (106 000 кв. м), ТЦ «Амбар» (90 000 кв. м)
Торговые площади (кв. м): 301 000
Складские площади (кв. м): 134 000

Стратегия: В начале года из-за девальвации рубля и резких скачков курса валют арендаторы стали закрывать магазины в подконтрольном Суркову ТРК «Московский». Тогда компания предложила компромисс - снизила валютные арендные ставки, зафиксировав курс доллара на уровне 39 рублей на три месяца.

Конфликт: X5 Retail Group подала в суд на «Виктор и Ко», поскольку арендодатель попытался расторгнуть договор аренды в ТРЦ «МегаСити», где располагался гипермаркет «Карусель». Суд оставил иск и апелляционную жалобу без удовлетворения, однако гипермаркет не переехал.

28.
Компания: Atrium European Real Estate

Доход от аренды: $50 млн
Основные объекты: ТЦ Park House в Тольятти (61 000 кв. м), ТЦ Park House в Казани (48 000 кв. м)
Торговые площади (кв. м): 240 900

Цитата: «Преимущества нашего развития в сторону более стабильных экономик региона (приобретение семи объектов в Польше и Чехии за последние пять лет) и стремление держаться подальше от более волатильных рынков никогда не проявлялись ярче, чем сейчас, с учетом текущей ситуации в России» (из годового отчета за 2014 год).

Цифра: На 3,3% упал валовый арендный доход, который приносит компании Atrium ее коммерческая недвижимость, за первые 9 месяцев 2015 года. Однако если исключить из расчетов Россию, компания показала бы 7%-ный рост.

29.
Компания: Solvers Estate

Доход от аренды: $45 млн
Основные объекты: Башня «Империя» (122 000 кв. м)
Офисные площади (кв. м): 122 000

Другой бизнес: В 2015 году Олег Малис получил контроль над группой компаний «Связной», куда входит сеть примерно из 2800 одноименных магазинов.

Планы: К началу 2018 года Solvers Estate планирует построить вторую очередь башни «Империя» в Москва-Cити. Комплекс на 105 000 кв. м будет включать в себя офисы, апартаменты, бутик-отель и ритейл. Проект обойдется компании в $120–150 млн.

Цифра: Обеспечивать безопасность «Империи» помогают 300 видеокамер, установленных внутри и вокруг здания.

30. Hines
Компания: Hines

Доход от аренды: $45 млн
Основные объекты: ТРЦ «Метрополис» в Москве с арендуемой торговой площадью 41 000 кв. м и доли в двух офисных башнях «Метрополис» (28 100 кв. м)
Торговые площади (кв. м): 41 000
Офисные площади (кв. м): 32 800

Начало: Частная девелоперская компания, созданная в 1957 году. В России компания работает с начала 1990-х годов и активно занималась строительством офисных и торговых центров для сторонних инвесторов, а также управлением готовыми объектами.

За год: Фонд Hines Russia & Poland на паритетных началах с чешской PPF Real Estate купил у казахстанской Capital Partners в марте 2015 года два офисных здания в МФЦ «Метрополис» (общая площадь 50 000 и 32 000 кв. м).

«Все упало почти в два раза», - отвечает на вопрос о своем арендном доходе бизнесмен из списка Forbes, который стабильно попадает в рейтинг крупнейших владельцев коммерческой недвижимости. Совокупная арендная выручка тридцатки королей недвижимости за год снизилась на 25% - это рекорд за все годы публикации этого рейтинга Forbes.

По данным Knight Frank, ставки аренды в торговых центрах за год упали на 20–35%, если считать в долларах, в офисах класса А - на 21%. Стоимость аренды высококлассных офисов все еще исчисляется в долларах, потому что владельцы бизнес-центров закредитованы в валюте, весь остальной рынок стал почти полностью рублевым. Однако и в рублях падение существенное, по разным оценкам, на 10-15%.

Спрос тоже снижается

Аналитики CBRE констатируют, что по состоянию на конец 2015 года в Москве пустует 1 млн кв. м офисов класса А, то есть 27% всех площадей этого сегмента (в более дешевом классе В вакантны 14–15% помещений). В торговых центрах без арендаторов остаются 7,5% площадей.

Как мы считали

В рейтинге представлены как российские, так и иностранные владельцы коммерческой недвижимости, находящейся на территории России. Если известны физические лица-владельцы или контролирующие акционеры бизнеса, указываются они. Место каждого участника определяется доходом, который были способны принести в 2015 году принадлежащие ему объекты недвижимости. Доходы от других бизнесов не рассматривались. Доходы торговых центров рассчитываются исходя из площадей, сдаваемых фирмам-арендаторам. Площади, на которых ведет торговлю владелец помещения, не учитываются. При оценке мы опираемся на информацию, предоставленную арендодателями, а также на данные консалтинговых компаний Colliers International, Russian Research Group, Knight Frank, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle, CBRE, Blackwood, отраслевых интернет-ресурсов Arendator и Rent.ru, информационной системы СПАРК, правительства Москвы и региональных органов власти.

Российская недвижимость подвела иностранных инвесторов

Компания Immofinanz Group, которая владеет несколькими крупными торговыми центрами «Золотой Вавилон» в Москве и миллионами квадратных метров в Польше, Чехии и Австрии, решила не выплачивать дивиденды акционерам в этом году «ввиду неопределенности с развитием российских проектов». «Ситуация в России остается вызывающей и может иметь серьезное влияние на доходы Immofinanz», - пишут менеджеры в обращении к акционерам.

По данным Jones Lang LaSalle, объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость упал на 38% и составил всего $2,3 млрд - как в далеком 2005 году.

Рынок недвижимости инерционен, поэтому, несмотря на падение ставок и уход арендаторов, продолжают открываться новые объекты. В полную силу заработал самый большой в Москве торговый комплекс «Авиапарк» (общая площадь 400 000 кв. м), подконтрольный Игорю Ротенбергу. На месте устаревшего «Пражского пассажа» на юге Москвы его владельцы возвели огромный торговый комплекс Columbus (277 000 кв. м).

Некоторые игроки сумели показать рост, но к этому пришлось приложить немалые усилия: так, например, компания «Комплексные инвестиции» Юрия и Алексея Хотиных выкупила у структур Сулеймана Керимова гостиницу «Москва» вместе с торговой галереей на первых этажах, суммы сделок не раскрывались, но недвижимость оценивалась экспертами в $510 млн. «Хотиными движут амбиции», - говорил Forbes один из претендентов на отель, отказавшийся от сделки.

Чудес в 2016 году участники рынка не ждут: ставки аренды не вырастут, количество пустующих площадей будет увеличиваться. Как отметил основатель Capital Group Владислав Доронин (см. стр. 62), проекты в России перестали быть интересными, нужно смотреть, как изменится политическая ситуация.

Подробнее о крупнейших владельцах коммерческой недвижимости в России читайте в галерее.

Компания: «Киевская площадь»

Доход от аренды: $1 115 млн

Основные объекты: ТРЦ «Европейский» (109 000 кв. м), отель «Radisson Royal Украина» (535 номеров), ТК «Садовод» (145 000 кв. м), ТК «Фуд Сити» (610 000 кв. м)

Торговые площади (кв. м): 1 560 000

Количество гостиничных номеров: 1 550

Геополитика: После того как Турция сбила российский самолет и Россия ввела санкции против этой страны, Зараху Илиеву и Году Нисанову пришлось закрыть Турецкий центр в агрокластере «Фуд Сити», который занимается поставкой продуктов.

Антикризисные меры: Чтобы заменить попавшие под санкции продукты, эмиссары «Фуд Сити» весь год ездили по регионам России, договариваясь с сельхозпроизводителями о прямых поставках.

Другой бизнес: Летом 2015 года открылся «Москвариум» - крупный океанариум на ВДНХ площадью 53 600 кв. м. Перед официальным открытием объект посетил Владимир Путин. Экскурсию проводил Сергей Собянин. Президента сопровождали его однокурсник Ильгам Рагимов, совладелец некоторых объектов компании «Киевская площадь», и миллиардер Аркадий Ротенберг. Объем инвестиций Нисанова и Илиева в объект превысил $260 млн. Сейчас в Подмосковье строится карантинный бассейн для животных, который по размеру почти не уступает «Москвариуму».

Спрос тоже снижается

Как мы считали

Российская недвижимость подвела иностранных инвесторов

Подробнее о крупнейших владельцах коммерческой недвижимости в России читайте в галерее.