Обеспеченность торговыми площадями на 1000 жителей. Обеспеченность торговыми площадями. Коммерческие условия на аренду торговых площадей в московских ТЦ
Эксперты компании RRG рассчитали перспективную обеспеченность Москвы торговыми площадями на 2019 год. Также в ходе анализа выявлены наиболее перспективные для девелопмента ТЦ территории, рассчитан объем площадей, которые можно эффективно построить в каждом из мегакластеров.
Основные выводы исследования:
Обеспеченность торговыми площадями Центрального мегакластера к 2019 году составит порядка 765 кв. м. на 1 тысячу человек. Обеспеченность ритейлом кластеров, входящих в границы Центрального мегакластера, является самой высокой: Лубянка – 1230 кв. м, Арбат – 1117 кв. м, Москва-Сити – 1101 кв. м, Тверской – 825 кв. м, Таганский – 820 кв. м. Но с учетом специфики локации, мощного «дневного» трафика, востребованности ритейла в центральной части города, обеспеченность в мегакластере возможно довести и до 1500 кв. м на тысячу жителей. Центральный мегакластер следует рассматривать отдельно от других мегакластеров, так как он характеризуется очень высокой концентрацией «дневного» населения, в большинстве своем – сотрудники офисов, туристический трафик.
На втором месте после Центрального мегакластера следует Кутузовский с показателем в 661 кв. м. Уровень его обеспеченности увеличится за счет открытия ТРЦ «Вегас Кунцево» компании Crocus Group. Далее в рейтинге идут Волоколамский, Ленинградский и Варшавский мегакластеры. Относительно невысокая насыщенность ритейлом будет фиксироваться в таких мегакластерах как Шоссе Энтузиастов, Щелковский, Волгоградский, Дмитровский, Ленинский.
Если прогнозировать обеспеченность мегакластеров самым крупным суперрегиональным форматом (ТЦ с GLA от 80 тыс. кв. м), то в топе лидеров окажутся Зеленоградский – 300 кв. м на 1 тысячу человек, Ленинградский – 294 кв. м, Волоколамский – 208,5 кв. м, Ярославский – 207,5 кв. м, Варшавский мегакластеры – 164,5 кв. м.
Если оценивать перспективную обеспеченность ритейлом кластеров (за исключением входящих в Центральный мегакластер), то максимальные показатели будут демонстрировать кластеры Ярославский, Южный порт, Матушкино-Савелки, Крылатское, Давыдково, Можайский, Кунцево, Ходынка, Матвеевское, Фили.
В качестве условной точки насыщения торговой недвижимостью для Москвы и ближайших городов области специалистами RRG принята отметка в 600 кв. метров на 1 тысячу человек. В целом ряде кластеров, особенно на Востоке и Юго-востоке, Юго-Западе города, обеспеченность ритейлом находится ниже уровня 300 кв. м на тысячу человек. Так, насыщенность ритейлом в Новогиреево составляет 167 кв. м на тысячу человек, кластер Ивановское – 178 кв. м, Преображенский – 179 кв. м.
Наиболее перспективными для девелопмента являются 4 мегакластера: в мегакластере Волгоградский можно реализовать порядка 360 тыс. кв. м торговой недвижимости, в Щелковском – 280 тыс., Ленинском – 255 тыс. кв. м, Шоссе_Энтузиастов – 215 тыс. кв. м. При этом девелоперы уже начали активно осваивать Ленинский мегакластер: группа Хорус приступила к строительству ТРЦ «Саларис» арендной площадью 105 тыс. кв. м, Crocus Group планирует построить ТРЦ «Вегас» на Киевском шоссе.
Таблица 3. Перспективная обеспеченность торговыми площадями населения МЕГАКЛАСТЕРОВ Москвы к 2019 году, кв. м на 1 тысячу жителей
|
Мегакластер |
|||
|
Центральный |
|||
|
Кутузовский |
|||
|
Волоколамский |
|||
|
Ленинградский |
|||
|
Варшавский |
|||
|
Зеленоградский |
|||
|
Каширский |
1 млн. 136 тыс. |
||
|
Ярославский |
|||
|
Ленинский |
1 млн. 700 тыс. |
||
|
Дмитровский |
1 млн. 156 тыс. |
||
|
Волгоградский |
1 млн. 409 тыс. |
||
|
Щелковский |
|||
|
Шоссе Энтузиастов |
Источник: данные компании RRG
Таблица 4. ТОП-20 Перспективная обеспеченность торговыми площадями населения КЛАСТЕРОВ Москвы к 2019 году, кв. м на 1 тысячу жителей
|
Кластер |
Мегакластер |
Численность населения к 2019 году |
Обеспеченность торговыми площадями, кв. м / 1 тыс. жителей |
|
|
Ярославский |
Ярославский |
|||
|
Южный порт |
Каширский |
|||
|
Матушкино-Савелки |
Зеленоградский |
|||
|
Крылатское |
Кутузовский |
|||
|
Давыдково |
Кутузовский |
|||
|
Можайский |
Кутузовский |
|||
|
Кутузовский |
||||
|
Ленинградский |
||||
|
Матвеевское |
Кутузовский |
|||
|
Кутузовский |
||||
|
Волоколамский |
||||
|
Тушино Южное |
Волоколамский |
|||
|
Академический |
Ленинский |
|||
|
Марьина Роща |
Дмитровский |
|||
|
Тропарево |
Ленинский |
|||
|
Северное Чертаново |
Варшавский |
|||
|
Сокольники |
Щелковский |
|||
|
Волоколамский |
||||
|
Теплый Стан |
Ленинский |
|||
|
Ленинградский |
Источник: данные компании RRG
Таблица 5. Топ 20: Перспективные для девелопмента торговой недвижимости Кластеры Москвы
|
Кластер |
Мегакластер |
Численность населения к 2019 году |
Обеспеченность торговыми площадями, кв. м / 1 тыс. жителей |
|
|
Новогиреево |
Шоссе Энтузиастов |
|||
|
Ивановское |
Шоссе Энтузиастов |
|||
|
Преображенский |
Щелковский |
|||
|
Печатники |
Волгоградский |
|||
|
Люберецкие Поля |
Волгоградский |
|||
|
Ново-Переделкино |
Ленинский |
|||
|
Измайловский |
Щелковский |
|||
|
Зеленоградский |
||||
|
Гольяново |
Щелковский |
|||
|
Кузьминки |
Волгоградский |
|||
|
Волгоградский |
||||
|
Северные Вешняки |
Шоссе Энтузиастов |
|||
|
Волгоградский |
||||
|
Западное Марьино |
Волгоградский |
|||
|
Алексеевский |
Ярославский |
|||
|
Западное Бирюлево |
Варшавский |
|||
|
Жулебино |
Волгоградский |
|||
|
Царицыно |
Каширский |
|||
|
Волжский |
Волгоградский |
|||
|
Медведково |
Ярославский |
Екатеринбург занял первое место в рейтинге региональных городов по обеспеченности современными торговыми площадями. Согласно новому рейтингу компании "Магазин Магазинов", по итогам 2013г. столица Урала потеснила с лидирующих позиций Воронеж, а Уфа поднялась в рейтинге на пять пунктов. В остальном расстановка сил по отношению к предыдущему опубликованному рейтингу практически не изменилась.
"Рост позиции Екатеринбурга в рейтинге был прогнозируем и произошел благодаря открытию реконструированного ТЦ "Екатерининский" (ныне ТЦ "Глобус"), а также второй очереди ТРЦ "Радуга Парк". Уфа поднялась в рейтинге за счет открытия в городе ТРЦ "Планета", - отмечает руководитель отдела исследований и консалтинга компании "Магазин Магазинов" Андрей Васюткин.
| Город | Обеспеченность населения площадями в торговых центрах современного уровня, кв. м на 1000 жителей | |
|---|---|---|
| 1 | Екатеринбург | 383 |
| 2 | Воронеж | 368 |
| 3 | Самара | 348 |
| 4 | Ростов-на-Дону | 330 |
| 5 | Нижний Новгород | 318 |
| 6 | Волгоград | 277 |
| 7 | Уфа | 276 |
| 8 | Казань | 264 |
| 9 | Челябинск | 234 |
| 10 | Новосибирск | 196 |
| 11 | Красноярск | 200 |
| 12 | Пермь | 116 |
| 13 | Омск | 107 |
В соответствии с заявленными планами девелоперов, в регионах России (за исключением Москвы) на 2014г. запланированы к вводу 43 торговых центра совокупной арендопригодной площадью чуть более 1,7 млн. кв. м - это почти в 1,5 раза больше площади качественных торговых центров, введенных в 2013г.
По оценкам компании "Магазин Магазинов", на конец 2013г. совокупный объем рынка торговой недвижимости России составил 14,8 млн кв. м общей аренднопригодной площади (GLA) в торговых центрах современного уровня. В относительном выражении годовой прирост составил 10%, и это самый низкий уровень ввода качественных торговых площадей с 2008г. В целом объем рынка торговой недвижимости в абсолютном выражении увеличился с 2008 года в 1,9 раз.
Всего в 2013г. в России (за исключением столичного региона) было открыто 37 качественных торговых центров общей площадью 1,2 млн кв. м GLA.
Тройка региональных городов - лидеров по открытию торговых центров в 2013г. включает Санкт-Петербург, Тюмень и Екатеринбург.
В исследовании "Магазина Магазинов" отмечается, что чуть менее половины (47%) всего запланированного к вводу в 2014г. объема площадей также приходится на группу городов с населением менее 1 млн человек. Продолжающееся смещение вектора активности девелоперов в сторону менее крупных городов связано с постепенным насыщением рынков торговой недвижимости миллионников и столиц.
Москва и Санкт-Петербург
Долевое распределение арендуемых площадей в современных ТЦ по группам городов (Фото: Магазин Магазинов)
Стоит отметить, что Москва и Санкт-Петербург не внесены в общий рейтинг городов-миллионников. Составители рейтинга объясняют это тем, что численность населения в российских столицах слишком сильно отличается от остальных городов, что не дает возможности объективного сравнения.
Если же говорить о столице, то, по данным компании Blackwood, показатель по итогам года составляет 343 кв. м/1000 жителей. В Санкт-Петербурге он вырос до 422 кв. м/1000 жителей.
По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, всего к вводу в эксплуатацию в 2014г. в Московском регионе заявлены 23 торговых центра общей площадью 2,04 млн кв. м, аренднопригодной (GLA) - 1,02 млн кв. м. На этапе проектирования находятся еще более 30 объектов.
Однако, по оценкам CBRE, не все проекты будут введены в заявленные сроки, а объем нового предложения по итогам 2014г. может составить порядка 600 тыс. кв. м.
По данным Knight Frank, новые объекты сконцентрированы преимущественно на юге столицы. Таким образом, ЮАО (самый густонаселенный округ Москвы) укрепил свои лидирующие позиции с точки зрения объема предложения и вошел в тройку наиболее обеспеченных качественными торговыми площадями округов. Лидерство по данному показателю за счет низкой численности населения по-прежнему удерживает ЦАО.
В исследовании "Магазина Магазинов" отмечается, что на конец 2013г. лидером по объему совокупного предложения площадей в ТЦ остается Москва (28% от общего российского объема предложения). По итогам года общий объем предложения во всех 13 городах-миллионниках вплотную приблизился к уровню Москвы и составил 27%. Большая же часть совокупного предложения приходится на кластер городов с численностью населения менее 1 млн человек.
Обоснование расчета нормативов обеспеченности населения площадью торговых объектов
При разработке методики расчета нормативов обеспеченности населения площадью торговых объектов изучена действующая нормативная правовая база в России и за рубежом, проведен анализ торговой инфраструктуры субъектов Российской Федерации, влияние на потребность населения в торговой площади экономических, демографических и социальных факторов.
Зарубежный опыт планирования развития розничной торговли основывается на определенных нормативах. Во Франции проектирование новых жилых домов предусматривает строительство 2 кв. м магазинной площади на одну квартиру. В Великобритании нормы определяют необходимое количество магазинов на 1000 жителей и количество населения на один магазин. В США нормативами определяется количество торговых предприятий на 1000 жителей или же необходимая протяженность фасада улиц, отводимая под магазины, исчисляемая в погонных метрах на условное население.
В Венгрии за расчетный показатель принимается оборот на один кв. м торговой площади, который экстраполируется на период 3-5 лет. В Чехии расчет основывается на определении объема розничного оборота путем долгосрочного прогнозирования потребности в торговых площадях, численности торговых работников. В Польше при планировании торговой сети применяется показатель производительности, выражающейся в сумме оборота, реализуемого с 1 кв. м торговой площади. В Румынии применяется аналогичная методика планирования потребности в торговых площадях. Дополнительно для проверки потребности делают контрольный расчет – определяют норматив торговой площади на 1000 жителей на перспективу по данному городу путем деления всей торговой площади на численность населения города в перспективе.
В Республике Украина нормативы выражены минимальным размером торговой площади, которая приходится на 1000 человек населения. Он составляет 423 кв. м для всех типов предприятий розничной торговли, в том числе - 169 кв. м по товарам повседневного спроса и 254 кв. м - по непродовольственным товарам. В Белоруссии утверждены нормативы обеспеченности населения торговой площадью в размере 260 кв. м на 1000 жителей в районных центрах, в сельских районах - 220 кв. м.
Действовавший прежде в СССР общесоюзный норматив обеспеченности торговыми площадями на 1000 жителей составлял 230 кв. м (90 кв. м по продовольственным и 140 кв. м по непродовольственным товарам). Однако указанный показатель значительно ниже среднеевропейского и североамериканского уровня (650 кв. м) и уровня США (1200 кв. м).
Один из последних принятых в СССР документов - Строительные нормы и правила (СНиП) 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений », утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 01.01.01 года № 78. В нем предусмотрены нормы торговой площади магазинов в городских поселениях - 280 кв. м на 1000 человек (в том числе продовольственных – 100 кв. м, непродовольственных – 180 кв. м), в сельских поселениях - 300 кв. м (в том числе продовольственных – 100 кв. м, непродовольственных – 200 кв. м)
Разработанные в период централизованного управления экономикой нормативы СССР не могут отвечать изменившимся социально-экономическим условиям жизни населения современной России. Нормативы СССР устанавливались исходя из экономических возможностей страны на конкретном этапе, а не из реальной потребности в обеспечении населения розничной торговой сетью.
В целях разработки методики расчета нормативов обеспеченности населения площадью торговых объектов Российским государственным торгово-экономическим университетом было проведено исследование в городах: Кемерово, Иваново, Оренбург, Челябинск, Самара, Южный Сахалинск . Данные населенные пункты были выбраны с целью анализа нормативов предельно допустимого времени, которое покупатели согласны потратить на совершение покупки различных категорий товаров, выявления региональной специфики и степени удовлетворенности жителей этих городов обеспечением торговой площадью.
Общий размер выборки составил четыре тысячи человек, в анкетном опросе участвовали граждане с разным уровнем достатка в возрастном диапазоне от 18 до 70 лет.
Анкета социологического опроса позволила выявить материальное положение респондентов; среднюю частоту покупок; приемлемое количество времени, которое респондент согласен потратить на приобретение товаров; выявление уровня притязаний в процессе совершения покупки; покупательскую активность населения в процессе приобретения товаров длительного пользования, а также предпочтительность мест их продажи.
В рамках исследования была определена средняя частота покупок предложенных категорий продуктов питания. При покупке продовольственных товаров для населения важна пешеходная доступность магазина - свыше 12% респондентов предпочитают покупать, не затрачивая длительного времени на поиски, выбор и очереди в магазине. Например, на выбор хлеба и хлебобулочных изделий респонденты готовы тратить до 5 минут, а на выбор мяса и мясопродуктов – 15 минут и дольше.
После исследования экономических, социально-демографических, организационно-административных и другие факторов, была произведена количественная и качественная оценка потребностей населения в торговой площади и выведена эмпирическая формула расчета норматива обеспеченности населения площадью торговых объектов, которая зависит от среднего количества посещений мест продажи определенной товарной группы в сутки, нормы площади торгового зала, необходимой для обслуживания одного покупателя, а также максимального допустимого времени, которое покупатель согласен потратить на приобретение определенного товара:
|
норматив обеспеченности площадью торговых объектов (кв. м на 1000 человек); |
||
|
среднее число посещений мест продажи i-товарной группы в день (разы); |
||
|
норма площади торгового зала необходимая для обслуживания одного покупателя (для комфортного обслуживания покупателей учитывается площадь, необходимая для свободного движения тележки по торговому залу и установки торгового оборудования – 16 кв. м); |
||
|
максимально допустимое время, которое покупатель согласен потратить на приобретение товара i-группы (час); |
||
|
количество рассматриваемых товарных групп (i=1,2,….N). |
В ходе вычисления базовых показателей был проведен анализ 23 групп товаров. Расчеты общего норматива Ro и составных нормативов Ro прод и Ro непрод приведены в Таблице 1.
Таблица 1. Расчет общего норматива обеспеченности площадью торговых объектов для Российской Федерации и его составных значений для продовольственных и непродовольственных товаров
|
Наименование товарных групп |
Максимально допустимое время, которое покупатель согласен потратить на приобретение товара i -группы (ч) |
Среднее число посещений мест продажи i -товарной группы в день (разы) |
Норматив потребности в торговой площади для i -товарной группы (кв. м на 1000 человек) |
|
Хлеб и хлебобулочные изделия | |||
|
Бакалейные товары | |||
|
Кондитерские изделия | |||
|
Мясо и мясопродукты | |||
|
Рыба и рыбопродукты | |||
|
Молоко и молочные продукты | |||
|
Гастрономические товары | |||
|
Винно-водочные изделия, безалкогольные напитки, пиво и мороженое | |||
|
Овощи и фрукты | |||
|
Прочие продовольственные товары | |||
|
Итого по продовольственным товарам: |
795,47 |
||
|
Хозтовары и бытовая химия | |||
|
Галантерея и парфюмерия | |||
|
Бытовая техника | |||
|
Компьютерная техника, телевизоры и радиотовары | |||
|
Канцтовары и игрушки | |||
|
Печатные изделия | |||
| 0,001 | |||
|
Прочие непродовольственные товары | |||
|
Итого по непродовольственным товарам: |
542,51 |
||
|
Всего: |
Данные расчетов минимальных нормативов потребности в торговой площади скорректированы на максимально возможный коэффициент комплексности покупки, который представляет собой среднее количество предметов, приобретаемых за одно посещение магазинов.
В продовольственной торговле максимально возможное значение коэффициента принимается равным 5,0, в непродовольственной - 1,5. С учетом данных поправок комфортные нормативы обеспеченности населения площадью торговых объектов, усредненные для Российской Федерации, имеют следующие значения:
Ro прод = 795,47/5 = 159 кв. м на 1000 человек;
Ro непрод =542,51/1,5 = 362 кв. м на 1000 человек.
Общий норматив:
Ro = Ro прод + Ro непрод = 521 кв. м на 1000 человек.
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank сравнили уровень развития торговой недвижимости в крупных российских и европейских городах с населением от 1 млн человек. Российские города вошли в топ-10 рейтингов по обеспеченности торговыми площадями и объему площадей.
- Так, Самара заняла 3-ю строчку в европейском рейтинге городов по уровню обеспеченности торговыми площадями (551 кв. м на 1000 жителей), оставив позади Бухарест (532 кв. м), Прагу (521 кв. м), Милан (400 кв. м) и Лондон (224 кв. м). При этом Самара лидирует по данному показателю на российском рынке, опережая Москву (444 кв. м) и Санкт-Петербург (542 кв. м).
- На первом месте рейтинга по обеспеченности торговыми площадями Варшава (823 кв. м) и Мадрид (726 кв. м). В топ-10 также вошли Санкт-Петербург, Екатеринбург (539 кв. м) и Нижний Новгород (467 кв. м) (подробнее см. таблицу 1).
- Москва замыкает первую десятку в рейтинге из 24 городов с показателем 444 кв. м. Однако с учетом строящихся и планируемых к строительству ТЦ обеспеченность торговыми площадями москвичей может вырасти до 609 кв. м на 1000 жителей уже к 2019 г. Таким образом, через 3 года Москва может войти в топ-5 европейских городов по уровню развития торговой инфраструктуры.
- По объему предложения качественной торговой недвижимости рынок Москвы остается крупнейшим в Европе (GLA - 5,47 млн кв. м). Второе и третье места занимают Париж (GLA – 4,7 млн кв. м) и Санкт-Петербург (GLA– 2,83 млн кв. м) (подробнее см. таблицу 2).
- Из региональных городов России по показателю объема предложения в «европейскую десятку» вошел Екатеринбург (GLA - 769 764 кв. м).
- Формирование рынков торговой недвижимости в российских городах в значительной степени зависит от условий кредитования, международной геополитической ситуации и спроса со стороны конечных потребителей, который пока оценивается как слабый (показатель Индекса потребительской уверенности один из самых низких в Европе).
Таблица 1. Рейтинг городов по обеспеченности жителей качественными торговыми площадями, кв. м/1 000 жителей
| Обеспеченность жителей качественными торговыми площадями, кв. м/1 000 жителей |
||
| 1 | Варшава | |
| 2 | Мадрид | |
| 3 | Самара | |
| 4 | Санкт-Петербург | 542 |
| 5 | Екатеринбург | 539 |
| 6 | Бухарест | 531 |
| 7 | Прага | 523 |
| 8 | Нижний Новгород | 467 |
| 9 | Барселона | 467 |
| 10 | Москва | 444 |
| 11 | Париж | 443 |
| 12 | Уфа | 415 |
| 13 | Милан | 400 |
| 14 | Воронеж | 395 |
| 15 | Ростов-на-Дону | 368 |
| 16 | Челябинск | 350 |
| 17 | Берлин | 315 |
| 18 | Омск | 312 |
| 19 | Новосибирск | 306 |
| 20 | Казань | 301 |
| 21 | Волгоград | 300 |
| 22 | Красноярск | 231 |
| 23 | Лондон | 224 |
| 24 | Пермь | 168 |
Источник: Knight Frank Research, 1 полугодие 2016
Таблица 2. Рейтинг городов по объему качественной торговой недвижимости, кв. м
| Город | ||
| 1 | Москва | 5 472 018 |
| 2 | Париж | 4 700 000 |
| 3 | Санкт-Петербург | 2 832 900 |
| 4 | Мадрид | 2 282 124 |
| 5 | Лондон | 1 928 000 |
| 6 | Варшава | 1 435 923 |
| 7 | Берлин | 1 100 000 |
| 8 | Бухарест | 999 260 |
| 9 | Екатеринбург | 769 764 |
| 10 | Барселона | 755 000 |
| 11 | Прага | 650 000 |
| 12 | Самара | 645 742 |
| 13 | Нижний Новгород | 592 600 |
| 14 | Милан | 537 000 |
| 15 | Новосибирск | 485 148 |
| 16 | Уфа | 464 576 |
| 17 | Челябинск | 417100 |
| 18 | Ростов-на-Дону | 412 548 |
| 19 | Воронеж | 408 271 |
| 20 | Омск | 367 040 |
| 21 | Казань | 365 807 |
| 22 | Волгоград | 304 340 |
| 23 | Красноярск | 246 000 |
| 24 | Пермь | 175 126 |
Эксперты компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ оценили ситуацию во всех сегментах рынка торговых центров Москвы, а также обозначили ключевые тенденции и прогнозы на рынке торговой недвижимости.
Новое предложение в ТЦ в Москве
Во второй половине 2016 года ожидается один из самых масштабных вводов торговых площадей за последние десять лет - 466 000 кв. м. Если в первом полугодии в Москве был открыт всего один торговый центр - «Ривьера» (100 000 кв. м), то во второй половине ожидается ввод 12-ти новых торговых центров. По объему вводимых торговых площадей это сопоставимо лишь с 2014 годом, когда было введено 415 000 кв. м. торговых площадей. Динамика открытия новых ТЦ в Москве отражает цикличность рынка торговой недвижимости: 2 последних цикла - с 2008 по 2012 год, а также с 2013 по 2016 год.
Наблюдения показывают, что максимальный объем нового предложения приходится на годы экономической нестабильности. В период роста экономики стартует множество новых проектов, но из-за длительной инвестиционной фазы часто сроки открытия новых ТЦ приходятся на периоды спада в экономике. Сейчас можно наблюдать описанную ситуацию.
В 2017-2018 годах на рынок будет выведено в 3 раза меньше торговых площадей, чем в 2015-2016 годах. Объем нового предложения будет сопоставим с уровнем 2010-2011 годов.
Стоит отметить, что если в течение последних двух лет новое предложение формировалось в основном за счет нескольких больших объектов («Авиапарк» и «Вегас Крокус Сити» в 2014 году, Columbus в 2015 году), то в 2016 планируется открыть множество торговых центров меньшего формата. Их будет практически столько же, сколько было введено за последние 2 года. При этом GLA самого большого из них составит 80 000 кв. м, что примерно в 3 раза меньше площади «Авиапарка».
Ожидается, что предложение новых ТЦ превысит спрос уже в начале 2017 года. Давление на рынок будет оказывать значительное количество вакантных площадей.
К концу 2016 года вакантность может достичь максимальной отметки за последние 7 лет.
Сейчас наблюдается самая низкая вакантность (6,5%) за последние 2,5 года. Однако, это явление временное: согласно прогнозам, в дальнейшем вакантность может увеличится на 3,5% и достигнуть уровня 2015 года (10%).
Причина в том, что в 2016 году будет введено рекордное количество торговых площадей. Для сравнения, средняя вакантность по ТЦ Москвы , введенным в 2015 году, составила 19% по итогам I полугодия 2015 года.
По результатам первого полугодия, Москва занимает четвертое место по обеспеченности торговыми площадями на душу населения (437 кв.м/тысячу жителей).
Однако, если все заявленные объекты будут введены в срок, то расстановка сил к концу года изменится. На первом месте останется Краснодар, на второе место выйдет Самара за счет ввода ТЦ Good’Ok c GLA 115 000 кв. м (536 кв.м/тысячу жителей). Далее последуют Екатеринбург (499 кв.м/тысячу жителей) и Москва (475 кв.м/тысячу жителей), которая сохранит свое 4 место в рейтинге.
По сравнению с концом 2015 года, большая часть арендаторов возобновила свое развитие. Если в начале года у многих сетей не было четких планов по развитию и ритейлеры продолжали заниматься оптимизацией, то ближе к середине года многие игроки приступили к подбору объектов и переговорам. Связано это с положительной динамикой посещаемости ТЦ и признаками стабилизации макроэкономической ситуации.
Арендаторы долгое время занимали выжидательную позицию, преимущественно рассматривая предложения в действующих ТЦ. Однако, в связи с сокращением предложения в действующих ТЦ и соответствующим ростом ожиданий арендодателей, все большее количество сетей готовы рассматривать строящиеся объекты. Строящиеся ТЦ становятся привлекательны еще и потому, что в них арендодатели готовы предложить более комфортные условия, например, CAP на первый год аренды. Также в последнее время все чаще встречается схема оплаты, при которой ставка на второй год аренды фиксируется по среднему товарообороту за первый.
Предложение ТЦ в округах Москвы
Самое большое количество объектов будет введено в тех округах Москвы, которые итак составляют достаточно высокую долю в общем предложении города. В ЮАО будет открыто еще 4 ТЦ, чья доля с учетом ввода составит 19% в совокупном предложении.
2 ТЦ откроется в САО (14%) и 4 ТЦ - в ЗАО (10%). На эти три округа придется около 70% от всего предложения в Москве.
Наряду с этим, ВАО так и останется самым низкообеспеченным округом торговыми площадями: там не откроется ни одного торгового объекта до конца года.
Распределение районов Москвы доле обеспеченности торговыми площадями
| Наименование округа | Обеспеченность торговыми площадями (кв.м/тысячу жителей) |
Доля округа от совокупного объема предложения ТЦ в Москве в 2016 году |
|
|
2015 год |
2016 год |
||
| ЮАО | 557 | 647 | 19% |
| САО | 655 | 727 | 14% |
| СВАО | 500 | 497 | 12% |
| ЗАО | 359 | 454 | 10% |
| ЮВАО | 420 | 415 | 10% |
| СЗАО | 488 | 564 | 9% |
| ЦАО | 684 | 677 | 9% |
| ЮЗАО | 296 | 294 | 7% |
| ТиНАО | 624 | 754 | 4% |
| ВАО | 110 | 136 | 4% |
| ЗелАО | 516 | 504 | 2% |
Коммерческие условия на аренду торговых площадей в московских ТЦ
В большинстве объектов индексацию ставок не проводили, поэтому они сохранились на уровне 2015 года. Стоит отметить, что в ряде ТЦ проводилась ротация арендаторов, в результате которой арендодатели стремились найти более платежеспособных ритейлеров, заменить бренды на уникальные или более востребованные.
Анализируя средний уровень арендных ставок, стоит отметить, что до 2014 года арендная плата рассчитывалась, как правило, на основе фиксированной ставки, а с 2015 - как процент от товарооборота.
Ставки аренды* в рублях в торговых центрах, открытых до 2014 года
| Профиль / тип арендатора | Средняя площадь (кв.м) |
Ставки аренды на I полугодие 2016 г. (тыс. руб.) |
|
|
Я КОРНЫЕ АРЕНДАТОРЫ |
Гипермаркет FMCG | > 8000 | 8-12 |
| 4000-8000 | 10-15 | ||
| Гипермаркет DIY | > 10000 | 8-12 | |
| Супермаркет FMCG | 1000-4000 | 19-35 | |
| БТиЭ | 1200-2200 | 7-11 | |
| Спортивные товары | 4000-6000 | 4-5 | |
| 1200-2200 | 6-9 | ||
| Товары для детей | 1000-2000 | 9-13 | |
| Одежда | 1500-3000 | 7-12 | |
| Многозальный кинотеатр | 3000-5000 | 7-11 | |
| Арендатор торговой галереи | 700-1500 | 10-13 | |
| 500-700 | 12-17 | ||
| 250-500 | 15-30 | ||
| 100-250 | 30-50 | ||
| 50-100 | 55-80 | ||
| < 50 | 100-150 | ||
| Ресторан | 300-600 | 18-25 | |
| Кофейня | 80-170 | 40-60 | |
| Фудкорт | 50-100 | 60-100 | |
* В таблице приведены диапазоны средних ставок аренды на помещения в торговых центрах современного уровня в Москве (введенных в эксплуатацию до 2014 года), за кв. м в год, без учета НДС и эксплуатационных платежей, по состоянию на конец июня 2016 года
Коммерческие условия для торговых центров, введенных в эксплуатацию с 2015 года
| Профиль / тип арендатора | Средняя площадь (кв.м) |
Средний диапазон CAP* в IV кв. 2015 г. |
Средний диапазон CAP* в I полугодии 2016 г. |
|
| ЯКОРНЫЕ АРЕНДАТОРЫ | Гипермаркет FMCG | > 8000 | 1,8-4% | 1,8-4% |
| Гипермаркет FMCG (city формат) | 4000-8000 | 1,8-4% | 1,8-4% | |
| Гипермаркет DIY | > 10000 | 2-4% | 2-4% | |
| Супермаркет FMCG | 1000-4000 | 5-8% | 5-8% | |
| БТиЭ | 1200-2200 | 3-5% | 4-6% | |
| Спортивные товары | 4000-6000 | 8-10% | 4-8% | |
| 1200-2200 | 7-10% | 7-10% | ||
| Товары для детей | 1000-2000 | 8-13% | 8-13% | |
| Одежда | 1500-3000 | 8-13% | 8-13% | |
| Многозальный кинотеатр | 3000-5000 | 8-13% | 8-13% | |
| Арендатор торговой галереи | 700-1500 | 9-14% | 9-14% | |
| 500-700 | 10-15% | 10-15% | ||
| 250-500 | 12-15% | 12-15% | ||
| 100-250 | 10-20% | 10-20% | ||
| 50-100 | 15-25% | 15-25% | ||
| Ресторан | < 50 | 10-15% | 10-15% | |
| Кофейня | 300-600 | 18-25% | 18-25% | |
| Фудкорт | 80-170 | 10-18% | 10-18% | |
* CAP - предельная доля арендных платежей в общем товарообороте арендатора, включая эксплуатационные расходы, исключая коммунальные платежи.
Изменение экономической ситуации неизбежно привело к снижению маржинальности бизнеса крупных сетевых игроков рынка спортивных товаров. В связи с этим можно наблюдать снижение САР в данном сегменте с 8-10% до 4-8%.
Что касается ритейлеров сегмента «бытовая техника и электроника», то формат в 4000-6000 кв. м, где CAP был традиционно ниже, практически полностью ушел с рынка. Вместо него остался лишь формат 1200-2200 кв. м, где CAP составляет 4-6%.
По словам Александры Ромашиной, ведущего консультанта МАГАЗИНА МАГАЗИНОВ, ритейлеры все чаще открывают магазины в ТЦ на условиях, которые обязывают девелоперов взять на себя затраты по отделке помещений, или предлагают условия, связанные с открытием брендов по франшизе.
Такие якорные арендаторы, как кинотеатры и развлекательные центры, значительно повысили требования к состоянию передаваемых помещений и их отделке, что также привело к росту затрат на строительство для девелоперов. Владельцам ТЦ зачастую приходится идти навстречу ритейлерам, чтобы выдержать концепцию объекта, повысить заполняемость ТЦ и обеспечить приемлемый трафик.
Некоторые ритейлеры fashion-сегмента стремятся арендовать помещения большей площади.
Этой группе арендаторов часто удается согласовывать с собственниками привлекательные коммерческие условия, такие как процент от товарооборота без фиксированной ставки, выполнение отделки арендодателями и т.д. Так, свой формат уже увеличили такие международные бренды, как H&M, бренды группы Inditex, а также ряд федеральных марок - Befree, Familia.
За последний год открылся ряд магазинов , которые изменили вектор развития в сторону крупных ТЦ. Так, появилось достаточно много новых магазинов в ТЦ «Авиапарк» и ТРЦ «Колумбус», таких как «Фабрика Каляев», «Porta 9», «Клаустрафобия», «Огого Обстановочка» и др. Кроме того, наблюдается приток индивидуальных предпринимателей в крупные торговые центры, которые раньше им были недоступны по причине высоких ставок и высоких требований со стороны арендодателя.
Прогноз ввода ТЦ до конца 2016 года
К открытию до конца 2016 года заявлены 12 объектов совокупной GLA 466 000 кв. м.
Торговые центры, планируемые к открытию в Московском регионе до конца 2016 года
|
Название объекта |
Адрес |
GBA (кв.м) |
GLA (кв.м) |
Девелопер |
|
Москва |
||||
| Океания (Галерея Кутузовский) | Кутузовский пр-т, д. 57 | 137 000 | 60 000 | ТПС Недвижимость |
| Бутово Молл | п. Воскресенское, дер. Язово | 143 000 | 54 400 | МД Групп |
| Хорошо! | Хорошевское ш., д. 33/1 | 114 000 | 50 000 | ТПС Недвижимость |
| Косино Парк | Святоозерская ул., д. 5 | 79 510 | 39 000 | ГК ТЭН |
| Метрополис (II очередь) |
Ленинградское ш., вл. 18 | 65 800 | 38 000 | Capital Partners |
| МФК на Киевской | Киевская ул., д. 2 | 30 000 | 20 000 | ПАТЕРО Девелопмент |
| Ашан Пролетарский | Пролетарский пр-т, д. 30, стр. 15 | 23 667 | 15 500 | Immochan |
| Селектика | Варшавское ш., вл. 148 | 42 500 | 7 000 | ГК Элвиком |
|
Московская область |
||||
| Рига Молл | Новорижское ш., 5 км от МКАД | 142 000 | 80 000 | Рига Молл |
| Можайский двор | п. Новоивановское, Западная ул., стр. 100 | 65 000 | 45 500 | ПАТЕРО Девелопмент |
| Видное Парк | М-4 «Дон», 3 км от МКАД | 105 000 | 45 000 | Trinity Russian Retail |
| Солнцево-парк | Боровское ш. | 17 000 | 11 600 | ГК Мортон |
Таким образом, на рынке ТЦ Москвы можно выделить следующие тенденции:
- Ожидается масштабный ввод объектов до конца года. Около 70% нового предложения приходится на округа-лидеры по обеспеченности торговыми площадями.
- После падения вакантности до уровня 6,5% по итогам полугодия, ожидается ее рост до 10% к началу 2017 г.
- Ставки аренды и CAP не изменились за последние полгода, за исключением сегментов спортивных товаров и бытовой техники.
- К концу года Москва сохранит текущее 4-е место по обеспеченности торговыми площадями среди российских городов. Первое место займет Краснодар, второе - Самара, а третье - Екатеринбург.
- Восточный округ Москвы по-прежнему является самой ненасыщенной торговыми объектами частью города и имеет большой потенциал для реализации девелоперских проектов.
- По прогнозам, новое предложение ТЦ окажет давление на рынок и не позволит арендным ставкам вырасти. В некоторых сегментах оно создаст для ритейлеров более выгодные условия аренды.
Обзор подготовлен специалистами компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ