Рентабельна ли посуточная сдача квартир как бизнес. Бизнес на посуточной аренде квартир Как открыть бизнес по аренде квартир

Что делать если у Вас нет денежных накоплений ? Многие считают, что для инвестиций в недвижимость нужно иметь большой первоначальный капитал. На самом деле это не так. Бизнес на посуточной аренде квартир - это стратегия инвестирования в недвижимость, которой можно начать заниматься без первоначального капитала.

Как зарабатывать на посуточной аренде квартир?
От чего зависит эффективность посуточной аренды?
Один из способов инвестирование в недвижимость на примере в Зеленограде
Как тестировать месторасположение квартиры?
Арендный бизнес - Во что вложить деньги в Москве и Подмосковье?
Советы от бывалых инвесторов:

Давайте разбираться, как работать с рынком посуточной аренды квартир.

Бизнес, связанный с арендой жилья - это умение «играть» с цифрами. Большинство людей считает, что сдавать квартиры каждые 25 дней – невозможно. Однако это реальные цифры для данного рынка. Если сдавать объект на меньшее количество дней, то прибыль будет минимальна. Ведь есть расходы на аренду, рекламу и зарплату обслуживающему персоналу.

Как зарабатывать на посуточной аренде квартир?

Если нет накоплений и Вы не можете взять ипотеку. Есть простой и эффективный способ - можно зарабатывать на посуточной сдаче жилья.

Юрий Медушенко - профессиональный инвестор, эксперт по Доходным домам №1 в России. С недавнего времени он с партнером Матвеем Надежным организовал бизнес на посуточной аренде квартир.

Берем и снимаем квартиру или таунхаус на долгий срок, допустим за 30 000 рублей в месяц. Разумеется предупредив заранее хозяев, что собираетесь сдавать жильё в субаренду.

И сдаем посуточно, например за 3 000 руб., а прибыль получаете с разницы. Если сдавать квартиру 25 дней в месяц, то можно обеспечить денежный поток 35 000 руб. в месяц.

От чего зависит эффективность посуточной аренды?

В первую очередь от заселяемости выбранного объекта.

Средняя заполняемость объекта должна составлять не менее 80%. Т.к. получая только такие цифры, вы сможете окупить собственные вложения.

В классическом бизнесе схема достаточно простая: сегодня можно продать две пары валенок, а завтра – двадцать. За счет следующего дня Вы получаете прибыль. В гостиничном бизнесе все по-другому: если Вы сегодня не заполнили две студии, то завтра не сможете сдать на две больше. Следовательно, в этот месяц прибыль будет ниже.

Один из способов инвестирование в недвижимость на примере в Зеленограде

Кейс Андрея Зеленского участника

Как тестировать месторасположение квартиры?

Очень просто, Вы размещаете продающее объявление о сдаче жилья в аренду и указываете нужный район. А потом смотрите и считаете сколько звонков в день поступает по этому объявлению.

Для тех схем, когда Вы указываете не конкретный адрес , а ближайший крупный объект, лучше отбирать клиентов с машиной. Когда человек понимает, что может снять жилье на 1000 рублей дешевле средней рыночной цены, то ему не сложно будет проехать лишних 2-3 километра.
Есть следующей схема: тестирование считается успешно пройденным, когда тридцать восемь клиентов в день выразили желание снять нашу квартиру.

Не бывает такого, что количество клиентов стабильно составляет десять человек в день. Сегодня позвонили пятнадцать человек, а завтра - тринадцать. Данные спады неприемлемы для качественного бизнеса. Поэтому для полноценного результата мы принимаем заявок больше, чем имеем срудий .

Если заполняемость объектов начала составлять 70%, то рано или поздно эта компания покинет рынок. Рынок также становится неэффективным, если Вы ставите цену чуть выше, чем у конкурентов. Таким образом, мы можем переманить клиентов к себе, если делаем цену еще ниже . Поток людей увеличится, и квартира не останется без жильцов. Все эти моменты нужно тестировать.

Арендный бизнес - Во что вложить деньги в Москве и Подмосковье?

Кейс Татьяны Хмельницкой участницы живой встречи инвесторов Территории Инвестирования

Когда у Вас 1-3 квартиры , то этот процесс можно отладить самому. И он гораздо легче, чем работа по найму, потому что не требует Вашего постоянного присутствия в офисе в течение восьми часов в день.
Когда мы сдаем жильё посуточно, то необходимо постоянно управлять бизнес-процессами. Будет лучше иметь десять студий в одном месте, ведь этот объект гораздо легче контролировать, чем десять квартир в разных местах. Более того, Вы можете снизить затраты, т.к. понадобится минимальное количество обслуживающего персонала.
Чтобы получать пассивный доход, необходимо найти управляющего , наладить поток клиентов. Также позаботиться о качественной рекламе. Подберите сотрудника, который станет обновлять объявления на сайте, а также менеджера, который будет контролировать направление обслуживания.

Это только одна из стратегий, как можно увеличить свой доход . Этот метод подразумевает, что Вы действуете с помощью чужих объектов. Посмотрите, под другим углом. Можно покупать объекты и выплачивать свою ипотеку за счет чужих средств. То есть, совмещать бизнес со стратегиями инвестирования. Об этом в следующей статье.

Посуточная аренда квартир зачастую более выгодна, чем наличие постоянных жильцов. Но существуют нюансы, касающиеся оформления и сохранности имущества.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Как в 2019 году правильно сдавать квартиру посуточно? Сдача квартиры на небольшие сроки способна обеспечить больший доход. Но выгода сопровождается существенными рисками.

Необходимо позаботиться о сохранении имущества, а также о соблюдении законодательных требований. Как правильно сдавать квартиру посуточно в 2019 году?

Общие моменты

Посуточная аренда квартир отличается от обычной аренды. Во-первых, частая смена жильцов существенно повышает риски порчи квартиры или отдельных вещей.

Вероятность негативных последствий уменьшается, если имеется официально оформленный и в нем подробно прописаны возможные нюансы.

Во-вторых, доход от такой аренды сильно зависит от времени года, месторасположения и иных факторов.

Если квартира находится в туристической зоне, крупном городе, то хорошую квартиру можно сдавать почти ежедневно.

Ежемесячный доход в этом случае почти вдвое, а то и более, превосходит от долгосрочной аренды.

Но успех мероприятия зависит от правильности решения организационных вопросов. Как сдать квартиру посуточно правильно?

Что это такое

Рассматривая посуточную сдачу квартиры, нужно разобраться с особенностями такой аренды. С юридической точки зрения аренда жилой недвижимости может быть долгосрочной и краткосрочной.

Эти понятия весьма схожи меж собой. Так любой вид коммерческого найма предполагает участие двух сторон — нанимателя и наймодателя.

Правоотношения меж ними оформляются письменным договором. Сдавать квартиру вправе только непосредственный собственник или его .

Долгосрочная и краткосрочная аренда отличаются размером платежей, способами расчетов и «оснащением» самого помещения.

Прежде всего, необходимо позаботиться о вопросах безопасности. Речь идет о возможности уничтожения или порчи квартиры при пожаре, затоплении, взрыве газа и т.д.

Понятно, что взыскать крупную сумму ущерба с временного жильца вряд ли удастся. Решением становится оформление .

Возможно, обойдется это не слишком дешево, зато станет гарантией компенсации возможных убытков.

Другой важный момент касается менее значительного ущерба, причиненного порчей или кражей имущества к квартире.

Но на этот случай наймодателя защитит правильно составленный договор с указанием паспортных данных нанимателя и квартиры с всего имущества.

Законодательная база

Посуточная аренда квартир регламентируется положениями Гражданского и Налогового кодексов РФ. В частности посуточная аренда регулируется .

Понятие договора найма жилого помещения рассматривается в . А именно наймом является передача жилого помещения во временное пользование частного лица.

Об определении платы за жилье сказано в . Стороны самостоятельно оговаривают размер оплаты.

Если говорить в общих чертах, то посуточная аренда должна оформляться договором, в котором указано состояние и внешний вид помещения.

Что по поводу налогообложения, то при посуточной аренде квартир применяются нормы о взыскании налога с полученных доходов физлиц.

Наймодатель обязан самостоятельно сдавать и выплачивать 13% прибыли ежемесячно или ежегодно.

Как правильно сдать квартиру в аренду посуточно

Поскольку краткосрочная аренда предполагает сдачу жилья на срок до 11 месяцев, то собственник вполне законно может сдать квартиру на несколько дней или часов.

Главное, что нужно учитывать, это отнесение деятельности к налогооблагаемой. Порядок уплаты налога зависит от статуса наймодателя.

ФНС предусматривает три способа:

регистрация ИП;
приобретение патента;
выплата НДФЛ.

Если посуточная аренда поставлена «на поток» и является полноценным бизнесом, то целесообразнее стать ИП с объектом налогообложения «доходы».

В таком случае величина налога составит всего 6%. Дополнительно придется выплачивать обязательные страховые взносы (в 2019 году 27 990 рублей в общем).

Можно работать по патенту. Сумма налога складывается из стоимости самого патента (6% дохода) и половины объема страховых взносов.

Если не регистрироваться кК ИП и не приобретать патент, то придется платить 13% от прибыли. Причем по итогам года обязательно нужно подавать отчетную декларацию.

В случае, когда квартира сдается без уплаты налогов, собственник жилья наказывается немалыми штрафами.

В отдельных случаях возможна уголовная – лишение свободы сроком от полугода (сумма невыплаченных налогов 100 000-500 000 рублей) или до трех лет (неуплата налогов в сумме от 500 000 рублей и выше).

Разобравшись с вопросами налогообложения, можно переходит к непосредственной организации посуточной аренды.

Начинать нужно с обеспечения приемлемых условий. Для жилья, сдаваемого посуточно, необходимо создать условия не хуже, чем в гостинице.

Имеется в виду наличие необходимой мебели и бытовой техники, хороший ремонт, регулярная уборка и т.д.

Как найти съемщика

Поиск нанимателя у многих ассоциируется с людьми, стоящими с плакатами о посуточной аренде на вокзалах и подобных местах. Но современные методы выглядят более просто.

При краткосрочной аренде объявления в местных СМИ принесут мало пользы, поскольку большинство потенциальных нанимателей являются людьми приезжими.

Наиболее оптимальным решением становится использование интернет-площадок. Чаще всего предложения по размещаются на таких сайтах, как Avito, IRR («Из рук в руки»).

Размещение здесь осуществляется бесплатно, но можно воспользоваться платными функциями по поднятию объявления в ТОП.

Недостаток этих ресурсов в отсутствии ограниченной специализации. Объявление может попросту «затеряться» на фоне прочих.

Есть специализированные портала о недвижимости, где также есть услуги бесплатного и платного размещения. Это «Квартирка.ру», «Сдаминфо.ру», «Суточно.ру», «Юрента.ру», «Горквартира.ру».

Привлекателен для публикации объявлений «молодой» сайт Arendius. Здесь предусмотрена система рейтинга и отзывов.

Кроме того владельцы квартир могут больше узнать о потенциальном нанимателе, поскольку регистрация на сайте осуществляется через соцсети.

Видео: как сдать квартиру в аренду

Ну и не стоит забывать о таких «старинных» методах как «сарафанное» радио и бумажные объявления в оживленных местах населенного пункта.

В идеале следует задействовать все возможные варианты. Это позволит регулярно получать клиентов и квартира не буде пустовать.

Формирование пакета документов

Как только вопрос с привлечением клиентов решен, наступает время позаботиться о документальном сопровождении сделки. С каждым квартирантом нужно заключать договор краткосрочного найма.

Отдельным пунктом указывается залоговая сумма. Многие наймодатели отказываются от , боясь отпугнуть клиентов. Но это одна из лучших гарантий среди возможных для сохранения имущества.

Квартирант не захочет лишиться своих средств (залога), а значит, будет бережно относиться к имуществу. В случае ущерба убытки или хотя бы их часть можно компенсировать.

Для оформления договора потребуются:

паспорта сторон;
правоподтверждающий документ на квартиру (удостоверяет правомочность наймодателя);
, если от имени собственника действует иной человек.

Кроме договора обязательно оформляется акт приема-передачи квартиры. Причем оформляется этот документ на момент передачи ключей квартиросъемщику и при выезде из квартиры.

Все документы следует оформлять в двух экземплярах, для наймодателя и нанимателя.

Желательно заранее подготовить шаблоны документов, в которые впоследствии будут вноситься необходимые данные.

Составление договора аренды

Договор краткосрочной аренды квартиры включает в себя следующие пункты:

личные данные сторон (Ф.И.О., паспортные данные);
описание предмета сделки (адрес, описание);
суть сделки (аренда);
длительность аренды;
стоимость за сутки;
общая стоимость;
порядок передачи квартиры (по приемопередаточному акту);
права и обязанности сторон;
ответственность за нарушение условий договора;
сумма залога (при наличии) и порядок его использования;
дата заключения и подписи сторон.

Ответственность сторон

Условие об ответственности квартиранта следует особо подробно расписать в договоре. Наниматель обязан вернуть квартиру в том же состоянии, что и получил.

Если, исходя их , выявляется порча имущества, квартирант обязан возместить убытки.

При наличии залога наймодатель может удержать его как компенсацию или часть таковой при серьезном ущербе. Но также возмещения убытков можно требовать и через суд.

Основными доказательствами при этом становятся акты с описью имущества «до» и «после», а также договор, свидетельствующий о наличии правоотношений.

Собственник квартиры обязан предоставить нанимателю квартиру в состоянии, указанном в описании объекта. Также должна быть обеспечена возможность проживания в течение оговоренного срока.

Порядок расторжения сделки

Условия и основания расторжения сделки должны прописываться в договоре найма. По собственному желанию наймодатель вправе расторгнуть договор, если имеет место

Трое предпринимателей с московских окраин зарабатывают около 400 тыс. руб. в месяц на том, что сдают стильные апартаменты по цене вдвое выше, чем стоят однокомнатные квартиры

Основатели Mama Ro Антон Козлов, Володя Низовцев и Анатолий Смирнов (Фото: Олег Яковлев / РБК)

Основатели Mama Ro Антон Козлов, Володя Низовцев и Анатолий Смирнов всегда мечтали жить в центре Москвы. «Хотелось впитать дух московских ночных приключений на Китай-городе, — рассказывает в интервью РБК Смирнов. — Кроме того, нам не хотелось терять полтора часа жизни каждый день, добираясь до центра с унылых спальных окраин столицы». Козлов первым рискнул переселиться в центр и в 2010 году снял 18 кв. м в цокольном этаже в Малом Ивановском переулке. Своими силами сделал ремонт, и получилось «душевное место», в которое быстро стали стягиваться друзья. Из этого маленького успеха у ребят возникла бизнес-идея — создать бюджетное жилье в центре столицы для таких же, как они. «Чтобы одна ночь была сопоставима со стоимостью поездки на такси», — рассказывает Антон. По оценкам ребят, потенциальный объем рынка таких маятниковых мигрантов составлял около 700 тыс. человек каждый день, а значит, продукт должен быть востребованным.

Удача своими руками

Сели за составление бизнес-плана и поняли: чтобы создать «хостел для хипстеров» на 600 кв. м, необходимо не менее 10 млн руб. инвестиций. «Таких денег у нас не было, — рассказывает Низовцев. — Я был видеооператор-фрилансер, Антон — портье в отеле, а Толя организовывал телетрансляции». В результате основатели Mama Ro решили попробовать менее капитальный проект, и в мае 2012 года им улыбнулась удача. «Как-то утром я зашел на www.cian.ru и увидел, что сдается помещение в цокольном этаже на Спиридоновке: 80 кв. м всего за 67 тыс. руб. в месяц, — рассказывает Смирнов. — Это был самый главный момент всего проекта: мы поняли, что если хотим что-то сделать, то нужно начинать прямо сейчас». Ребята наскребли 30 тыс. руб. для задатка и приступили к ремонту.

Сначала они хотели разделить все пространство на несколько номеров по 12-15 кв. м. «Но потом поняли, что не будем ничем отличаться от типичных гостиничных номеров, — объясняет Козлов. — Мы поняли, что сами в таких клетушках жить не захотим. Так у нас родилась идея создавать не просто интерьер для временного размещения, а полноценные студии, апартаменты, пространство для жизни». За 2,5 месяца и 800 тыс. руб. ребята сделали ремонт. «Мазали штукатурку сначала руками, но потом научились шпателем, — рассказывает Смирнов. — Деньги собирали по друзьям: кто 50 тыс. руб. дал, кто 100 тыс., а 350 тыс. взяли у знакомого капиталиста под проценты». В середине июля две студии на Спиридоновке были готовы принять первых гостей. На том же ЦИАНе было размещено объявление, и 19 июля пришел первый клиент. «Парочка сняла апартаменты на два дня за 8 тыс. руб., — с улыбкой рассказывает Низовцев. — Нам показалось, что произошло именно то, чего мы больше всего боялись: нашими клиентами станут те, кто обычно снимает квартиры посуточно». Но начинающие предприниматели ошиблись: первые, как и все последующие клиенты, оказались из другой аудитории — это были обычные или бизнес-туристы, которые хотели оказаться в чужом городе в комфортной обстановке, отличной от небольших и одинаковых гостиничных номеров.

Цифры Mama Ro

14 апартаментов имеется у Mama Ro

7 тыс. руб. — средняя цена аренды апартаментов в сутки

18,8 млн руб. — суммарные инвестиции

20 тыс. квартир сдается в Москве посуточно

3,5 тыс. руб. — средняя цена квартиры с хорошим ремонтом в сутки

Источник: Mama Ro, «Миэль», проект «Суточно»

После относительно «тухлого» августа (75% загрузки), с сентября брони были каждый день. «С сентября 2012 года по февраль 2014 года у нас не было ни одного простоя на Спиридоновке», — гордятся предприниматели. За первые пять месяцев работы они вернули все долги (около 800 тыс. руб.). В это время, как и при ремонте, они ездили в Metro и сами закупали шампуни и полотенца, чинили поломки. «Раз в три дня у каждого из нас было дежурство по уборке и мытью туалетов, — говорит Смирнов. — Мы поняли, что принцип простой: либо ты тонешь — и это только твое дело, либо борешься и побеждаешь».

После того как бизнес пошел, ребята задумались о расширении. Они стали усиленно мониторить объявления на ЦИАНе, но поначалу не везло. «То бабуля попадется с трехкомнатной квартирой, то владелец, который постоянно живет в Эмиратах и предлагает договор по Skype подписать», — вспоминает Козлов. И случайно через знакомых вышли на представителя человека, который выкупил целый дом на Чистых прудах, в Гусятниковом переулке. В начале 2013 года основатели Mama Ro арендовали у него 300 кв. м на третьем этаже и начали искать деньги на ремонт. В общей сложности собрали 1,5 млн руб. и еще 2,5 млн руб. взяли в кредит под 20% годовых у одного из московских банков. И в январе 2013 года вышли на стройку. «У каждого из нас было свое видение того, как должны выглядеть студии. Я обожаю супрематизм, поэтому сделал супрематическую студию, Антон сохнет по византийской мозаике, — рассказывает Низовцев. — Каждый из нас отталкивался от собственной мечты». Сейчас они арендуют два из трех этажей в доме. В запуск 12 апартаментов в Гусятниковом переулке основатели Mama Ro в общей сложности вложили 18 млн руб. Им пришлось фактически сделать капитальный ремонт здания, поменяв трубы и электропроводку, укрепив полы, заменив стены и перекрытия.

Владимир Низовцев: «Договор аренды помещения на Спиридоновке, конечно, у нас был относительный (субаренда у города), и, по сути, нас могли в любой момент попросить, то есть отобрать бизнес. Здесь же, что важно понимать, любой бизнес сделан из делателя. Без делателя бизнес бесполезен. И, слава богу, наша бизнес-среда начинает понимать, что без парней, которые готовы своими руками, извините меня, помыть унитаз, не будет этой загрузки, не будет этих людей, которые сюда приезжают, все провалится, ничего вообще не будет работать».

Анатолий Смирнов : «В студии «Джаз» есть все мои психологические черты. К примеру, у меня с детства не было своего рабочего места, я жил с родителями в гостиной. Поэтому в студии я сделал шикарное рабочее место с видом из окна. Я хочу ощущения психологической надежности, поэтому делаю пол из массива ясеня. Как актер по профессии, заменяю обычный свет на театральные софиты, пропитывая воздух ощущением театра. И так у нас в каждой студии. Наверное, именно это привлекает в Mama Ro клиентов: все интерьеры очень личные».

Антон Козлов : «Россия — сложная страна для ведения бизнеса, но она настолько же перспективная, насколько сложная, что, в принципе, можно выбрать любое дело и сделать его по-настоящему качественно, на совесть. Это будет гарантированный успех, потому что рынок, особенно услуг, очень недоделанный, недооцененный, недофинансированный. Все сделано через коленку ради получения быстрой прибыли и побега за рубеж. У нас же нет желания уезжать, мы понимаем, что связаны со страной и хотим ее развивать. Эта честность — одна из составляющих настоящего дела».

Экономика апартаментов

Стандартные апартаменты Mama Ro позволяют разместиться четырем гостям. Большинство из них реализовано в двух уровнях: снизу — гостиная с кинотеатром и стереосистемой, барная стойка и ванная комната, сверху — спальня. Каждая студия имеет свой уникальный дизайн проект интерьера . Например, «Баухаус» сделана в лаконичном немецком дизайне начала XX века, с авторской мебелью из дальневосточного ясеня. Апартаменты «Джаз» отсылают к американским клубам и театру 30-х годов с открытой кирпичной кладкой, «Сосновая» с установленными в интерьере соснами — к детской мечте о доме на дереве.

За индивидуальный дизайн каждого помещения, мебель ручной работы и оборудование от Apple придется заплатить от 6,5 до 8,5 тыс. в сутки. Стоимость определяется площадью и популярностью апартаментов. Предприниматели утверждают, что в 2015 году работали с загрузкой 97,2%. «Есть иностранные клиенты, которые переезжают из отелей и живут у нас месяц», — рассказывает Владимир Низовцев. По словам предпринимателей, около 60% клиентов — иностранцы, но с кризисом стала расти доля туристов из регионов РФ и из Китая. По их словам, есть те, кто живет в апартаментах в одиночку (таких около 20%) по несколько недель или парой (также около 20%). На семьи и компании друзей приходится около 30% клиентов. Большая часть клиентов приходит через системы бронирования (booking.com, airbnb.com и пр.). Апартаменты нередко снимают, чтобы провести вечеринку или съемки, — в таком случае они сдаются по отдельному прайс-листу, исходя из мероприятия. В среднем Mama Ro зарабатывает около 2,8 млн руб. в месяц.

Основные расходы Mama Ro — это арендная плата (674 тыс. руб. в месяц) и выплаты по кредитам и долгам (проценты и погашение — 747 тыс. руб. в месяц) банкам и частным лицам. Расходы на персонал составляют около 420 тыс. руб. Предприниматели платят зарплату себе и двум помощникам. Коммунальные платежи, уборка (на аутсорсинге), реклама и комиссии систем бронирования забирают еще 400 тыс. руб. В целом за месяц расходов набегает на 2,2 млн руб. Деятельность Mama Ro осуществляется через ИП Антона Козлова (УСН, 6% с доходов).

Другой рынок

Юрий Кузнецов, владелец интернет-проекта «Суточно», оценивает столичный рынок краткосрочной аренды апартаментов и квартир в 20 тыс. помещений, большинство из них — это стандартные однокомнатные квартиры. На сайте «Суточно» сейчас около 3,5 тыс. предложений в ценовой категории 2-5 тыс. руб. в сутки.

Юлия Целяковская, директор по развитию компании LikeHome Apartaments, которая управляет 76 апартаментами в Москве, считает, что спрос на апартаменты и на квартиры предъявляют различные категории клиентов. «Почти все наши объекты — в пределах Садового кольца и ориентированы на обеспеченных граждан, которые чаще снимают их на несколько недель и хотят жить «как дома», — рассказала она РБК. — Людям чаще хочется не столько сэкономить на гостиничном номере, сколько иметь те удобства, которые отели предоставить обычно не могут». По ее словам, это особенно актуально для поездок семей с детьми, когда аренда апартаментов становится и экономически более выгодной, чем бронирование нескольких номеров в отеле. Она оценивает рынок подобных объектов размещения в столице всего в несколько сотен объектов.

Семье или компании из четырех человек сейчас в Москве, как правило, дешевле остановиться в апартаментах, чем в гостинице. По данным booking.com, четыре ночи с 30 января по 3 февраля в Mama Ro обойдутся в 29,2 тыс., в LikeHome — в 24 тыс. руб. Четырехместный номер в гостинце «Аэрополис» — в 28,5 тыс., в апарт-отеле Adagio — уже в 42 тыс., в Novotel (два стандартных двухместных номера) — в 51 тыс., а суперлюкс с кроватью kingsize в Four Season — и вовсе в 493 тыс. руб.

До кризиса LikeHome Apartaments управляла ста апартаментами (все объекты находятся в частной собственности, компания их берет в управление), 60% клиентов составляли иностранцы, а средняя загрузка по году составляла около 80%. «Сейчас ситуация изменилась: больше 60% клиентов — россияне, загрузка также упала», — признает Целяковская. В Mama Ro говорят, что кризис не отразился на их бизнесе — загрузка апартаментов в 2015 году составила 97,2%. В планах у основателей Mama Ro взять в управление целый особняк в центре Москвы, чтобы создать в нем настоящий апарт-отель, но пока они не нашли под этот проект подходящий объект недвижимости и инвестора.

Интерьер и мебель на продажу

Популярность апартаментов Mama Ro во многом связана с их уникальными интерьерами, которые основатели придумали и сделали сами. Низовцев говорит, что некоторые постояльцы даже стали обращаться с просьбами подготовить аналогичные дизайн-проекты для их квартир. «Каждый пятый человек заходит и говорит: «Как здорово! Хочу так же», — рассказывает он. Команда уже сделала четыре интерьерных проекта и в настоящий момент работает над созданием дизайн-проектов для трех гостиниц в Европе — Чехии, Латвии и Эстонии. Аналогичный интерес вызывает и мебель, которую ребята делали по своим проектам в студиях «Баухаус» и «Сосновая». «Нам предложили сделать целую коллекцию и выставить ее для продажи в универмаге «Цветной», — рассказывает Низовцев. В настоящий момент в Mama Ro ведется работа над двумя мебельными заказами.

В данной статье вы найдёте ряд полезных советов и полноценные, подробные сведения о том, как сдавать квартиру посуточно. Сдача недвижимости в аренду – издавна прибыльное дело. Когда идёт речь о жилье, особенно в крупных городах, областных центрах, спрос на аренду квартир крайне высок. Причём наиболее выгодный способ (при наличии постоянных клиентов) – сдавать жильё посуточно. Таким образом всего за несколько дней можно выручить сумму, которую, в случае помесячной аренды, владелец получил бы в качестве месячной оплаты. Посуточным съёмом квартир часто охотно пользуются не только влюблённые парочки, решившие уединиться, но и люди, приехавшие в город в рамках рабочей командировки или на время проведения развлекательных мероприятий – концертов, фестивалей, спортивных соревнований и т.д.

Внутренняя обстановка

Но как сдавать квартиру посуточно, с чего начать? Разумеется, с уборки.

Ваша квартира должна быть идеально чистой – ни пылинки, ни соринки, никакой ржавчины или ещё чего бы то ни было непотребного в санузле. Хороший ремонт желателен, но можно обойтись минимумом – новые обои, сантехника, люстры, опрятная мебель и ковры; миловидные элементы декора в виде салфеточек, вазочек с цветами и т.д. – приветствуются, главное, чтобы в меру. В квартире должно быть уютно, по-домашнему.
Нужно чтобы воздух в помещении не был застоявшимся, затхлым. Отлично, если есть кондиционер.
Очень важный элемент – горячая вода. Если прямой подачи нет – обязательно установите водонагреватель.
Не обойтись и без бытовой техники – огромным плюсом будут стиральная машинка-автомат, микроволновая печь, телевизор (пусть даже простенький, но желательно – с кабельным). Наличие холодильника – обязательно. Клиента приятно удивит, если в холодильнике окажутся минеральная вода, бутылка вина, хлеб, сыр и колбаса с сопроводительной запиской типа «Рады вашему приезду, чувствуйте себя как дома». Неплохо, если в квартиру будет проведена телефонная линия и очень хорошо – если есть доступ к сети интернет (лучше всего wi-fi).
По сути, решить эти проблемы может выбор . Тем более, что почти любой застройщик может продать такую или , и, если подгадать, то можно сделать так, чтобы размер арендной платы перекрывал сумму ежемесячного платежа.

Для того чтобы обезопасить себя от мошенничества и воровства со стороны съёмщиков – установите камеры видеонаблюдения не в самой квартире, разумеется, ведь это уже посягательство на частную жизнь и грозит вам, в случае чего, встречным иском. Лучше всего установить скрытую камеру на лестничной площадке, с полным «охватом» вашей входной двери.

В целях безопасности будет целесообразно взять с клиента залог в размере до 50% от стоимости аренды (залог вернёте по окончании срока предоставления услуги) и в обязательном порядке потребовать документы, удостоверяющие личность, с приложением ксерокопий.

Поиск клиентов

Вы можете воспользоваться услугами посреднических агентств. Но по сути – смысла в этом немного. Да, некоторые даже гарантируют, что найдут для вас клиента абсолютно бесплатно (на деле же возьмут внушительный процент с потенциального съёмщика), но вы и сами можете это сделать. В данный момент, особенно в крупных городах, на рынке аренды жилой недвижимости наблюдается серьёзный переизбыток спроса (несмотря на кризис). Поэтому, приложив минимальные усилия по саморекламе, вы легко найдёте желающих снять квартиру посуточно.

Следует предпринять такие шаги:

Разместите как можно больше объявлений в интернете, на специализированных сайтах по аренде недвижимости. Важно, чтобы ваши объявления были на сайтах, которые популярные поисковые системы выдают в первых 10 результатах по запросам «недвижимость» и «квартиры посуточно» (с указанием вашего города). Желательно прикрепить фотографии жилплощади.
Размещайте объявления в специализированных газетах. Есть рекламные печатные издания, ориентированные исключительно на недвижимость и аренду жилья. Рекламная площадь в них стоит копейки, ограничений для рекламодателей – нет. Можете хоть двадцать объявлений в один выпуск дать, слегка видоизменяя текст в каждом, чтобы они не были копиями друг друга (это отталкивает целевую аудиторию). Учтите: много одинаковых объявлений или же разных, но с одинаковой контактной информацией могут вызвать у потенциальных клиентов подозрение в том, что это – рекламная продукция от агентства. А квартиросъёмщики предпочитают иметь дело с арендодателем лично, без посредников. Это значительно сокращает время поиска жилья, а также почти вдвое снижает затраты.
Расклейте объявления на остановках и в местах регулярного скопления людей. Учтите: ваша рекламная продукция не должна располагаться на чьей-либо частной собственности или принадлежащих третьим лицам рекламных площадях. Это поможет вам обезопасить себя от возможных проблем.
Если вы владеете личным авто, отличный способ рекламы – нанесение легкоснимаемой наклейки на заднее стекло своего транспортного средства. Текст должен быть крупным и кратким. Например: «Квартира посуточно (и номер телефона)».

Как сдавать квартиру посуточно официально?

Иногда случается, что квартиросъёмщик, немало задолжавший за квартиру, грозится арендодателю тем, что заявит о его деятельности налоговым органам. К тому же и сами налоговики могут осуществлять своеобразные «рейды» по информационному пространству в поисках лёгкой «левой» наживы.

Чтобы избежать возможных негативных последствий, составьте соглашение аренды и найма, которой может быть заключено между двумя физическими лицами.

Оформление договора найма проводится у лицензированного юриста. Юристу оплачивается сначала 1% от стоимости аренды. По завершении 15% от суммы сделки. Если вас интересует, как сдавать квартиру посуточно и налоги при этом вы желаете выплачивать в полном объёме – зарегистрируйтесь как предприниматель и будете выплачивать единый налог (от 6 до 15%). В этом случае претензий к вам со стороны налоговых органов не будет.

Сдавать квартиру на небольшие сроки, беря оплату как в гостиницах, за ночь или сутки, часто бывает намного выгоднее, чем сдавать ее постоянным жильцам. Хотя это и намного хлопотнее, если заниматься вопросом самостоятельно. Трудностей можно избежать, если привлечь риэлторов, но в таком случае доходы будут меньше. Сегодня мы поговорим о том, как правильно сдавать квартиру в аренду посуточно.

Посуточная аренда сопряжена и с рядом других трудностей. Во-первых, частая смена гостей увеличивает риск порчи квартиры, пропажи каких-то вещей. Чтобы максимально уменьшить вероятность негативных последствий, нужно скреплять все сделки официальным договором найма. Во-вторых, доходы от такой аренды сильно зависят от сезона, популярности города, района, где располагается квартира. Есть спрос на такое жилье в городах с населением не меньше пятисот тысяч и в населенных пунктах, привлекательных с туристической точки зрения. В крупных центрах спрос связан со студенческой активностью, командировками, поисками работы. В туристических городах и поселках - с купальным и другим (например, горнолыжным) сезонами, календарными праздниками, периодами отпусков.

В среднем, как показывает практика, в удачные месяцы хорошую квартиру удается сдавать 20 дней из 30. И если долгосрочная аренда приносила бы владельцам, допустим, 15-20 тысяч рублей в месяц, то посуточная - 30-40 тысяч. Средняя цена за хорошее, чистое, оснащенное всей необходимой техникой помещение - 1000-2000 рублей в сутки, в зависимости от города расположения. Чтобы результат был хорошим, нужно решить многие организационные вопросы, в частности, как разрекламировать квартиру.

С чего начать?

Посуточная аренда выгодна не только владельцам жилья, но и съемщикам квартиры, ведь за номер в гостинице они могли бы заплатить намного больше. Однако часто арендаторам хочется комфорта не меньшего, чем в гостинице. Поэтому нужно создать им такие условия.

Самое главное - это чистота в помещении. Придется проводить уборку после каждого постояльца, выносить мусор, менять постельные и ванные принадлежности (в наличии всегда должны быть чистые полотенца).

Вторая составляющая - оснащенность квартиры техникой и удобной мебелью. Необязательно покупать новую дорогую аппаратуру, предметы быта, достаточно поискать объявления в интернете и купить что-то с рук. К минимальному набору относятся:

холодильная камера;
стиральная машинка;
роутер Wi-Fi (в крайнем случае, проводной интернет);
кондиционер;
телевизор;
минимальный набор посуды;
чайник;
утюг и гладильная доска;
плита и микроволновая печь;
кровати, диваны, кресла (количество зависит от комнат);
обеденный стол и стулья.

От того, насколько в квартире будет удобно, напрямую зависит цена аренды . На стоимость также будет влиять ремонт помещения, месторасположение квартиры, количество комнат и спальных мест. В период праздников цены можно немного повышать, а в периоды затишья - снижать. Также приветствуются скидки в случае бронирования жилья на несколько дней.

Как сдавать официально и безопасно

Официально сдавать квартиру можно несколькими способами. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы.

Три способа сдавать официально квартиру:

самостоятельно, используя договорные отношения со съемщиками и отчисляя часть доходов в качестве налогов;
через агентство, которое за определенный процент будет выступать посредником в поиске жильцов;
через агентство, путем передачи квартиры в доверительное управление, с учетом распределения доходов между собственником и агентством.

По сути, любой договор - это уже часть условий безопасной аренды, ведь в таком случае все сделки будут документироваться. Однако есть и другие возможности, обезопасить себя от мошенников или просто неосторожных жильцов.

Как соблюсти все вопросы безопасности

В целях безопасности собственники должны застраховать жилье на случай пожара, затопления, взрыва газа и других непредвиденных ситуаций. Не все компании готовы оформлять страховку на жилье, сдаваемое в аренду. Надо быть готовыми к тому, что они будут предлагать повышенный коэффициент страховки. Да, это может быть не дешево, зато позволит хозяевам чувствовать себя спокойно.

Арендодатели всегда переживают, что жильцы что-нибудь украдут из квартиры или сломают. Именно поэтому нужно с каждым новым гостем составлять договор , в котором должны быть указаны паспортные данные человека (чтобы в случае пропажи была возможность обратиться в суд), и документ приема-передачи, с перечислением всех предметов, находящихся в помещениях. Хотя еще больше опасений у людей вызывает возможность создания дубликатов ключей, и что таким образом нечестные жильцы в будущем смогут воспользоваться возможностью проникнуть в квартиру и украсть ценные предметы. Да, это действительно так, риски есть. Но есть и выход. Например, вместо обычного замка можно повестить электронный, в котором можно будет менять код так часто, как захочется. Ну а тем, у кого дома стоят двойные двери, и того проще. Следует выдавать жильцам только те ключи, которыми запирают наружную дверь, а после их ухода - затворять обе.

Как сдать самостоятельно

Если квартиру собственник сдает самостоятельно, ему надо хорошо подумать, как привлечь жильцов. Давать объявления в газету о посуточной аренде не имеет никакого смысла , ведь обычно постояльцами становятся приезжие, которые местных газет не читают. Таким образом, единственной площадкой для информирования людей является интернет. Сегодня самое большое количество предложений по суточной аренде можно найти на сайте Avito, есть также похожий портал - IRR («Из рук в руки»). Все это бесплатные сайты, на которых, впрочем, действует и платная система «раскрутки» объявлений. Минус их в том, что они не специализируются на недвижимости, хотя и очень популярны.

Среди специализированных порталов можно отметить следующие : «Квартирка.ру», «Суточно.ру», «Горквартира.ру», «Сдаминфо.ру», «Юрента.ру» и множество других. Там также действует платная система увеличения просмотров. Авторам объявлений смогут по почте отправлять заявки на бронирование. Минус этих сайтов в том, что там не учитывается рейтинг квартир, отсутствует система отзывов. Не так давно заработал сайт Arendius, в котором, вроде бы, эти недостатки учли. Это, так сказать, форум путешественников и арендодателей, в котором можно формировать рейтинг квартиры на основании полученных отзывов. Также владельцы квартир смогут познакомиться с теми, кто бронирует у них место, поскольку на сайте регистрируются через социальные сети. Кстати, в социальных сетях также есть страницы, группы, в которых можно оставлять объявления о посуточной аренде. Ну а для тех, у кого в распоряжении есть несколько квартир, можно подумать о размещении информации на международных сайтах Airbnb и Booking.

После того, как улажен вопрос привлечения жильцов, следует разобраться с вопросом оформления всех документов. С каждым гостем нужно будет оформлять договор найма, текст которого, конечно, отличается от текста договора долгосрочного найма. В нем должен быть указан срок сдачи помещения, стоимость аренды в сутки и общая (если речь идет об аренде на несколько дней), права и обязанности сторон, ответственность и залоговая сумма. Залог - это еще один способ уберечь себя от неожиданной пропажи жильцов и вещей в квартире, хотя, как правило, взимается небольшая сумма (равная общей сумме за дни проживания).

Помимо договора составляется акт приема-передачи имущества, находящегося в квартире.

Все документы оформляются в двух экземплярах, для арендодателя и квартиросъемщика. Естественно, что в них должны быть указаны точные паспортные и контактные данные сторон сделки. Поскольку жильцов будет много, следует запастись образцами договоров, в которые в дальнейшем надо будет только вносить данные.

Чтобы сдача квартиры в аренду была официальной и законной, каждый год до 30 апреля арендодателю нужно сдавать налоговую декларацию физического лица в налоговую инспекцию. Надо будет отдавать 13 процентов дохода (оплачивается по квитанции налоговой). Если зарегистрировать индивидуальное предприятие, можно будет воспользоваться упрощенной системой налогообложения и платить только 6 процентов. К тому же это позволит приобрести кассовый аппарат, чтобы выдавать официальные чеки о расходах своим жильцам: они могут понадобиться, например, тем, кто приехал в командировку, и будет потом отчитываться в расходах.

Как сдать через агентство

Во многих крупных городах России действуют агентства, которые целенаправленно или дополнительно занимаются вопросами аренды посуточного жилья. Собственники заключают с ними договоры о доверительном управлении, после чего агентства включают квартиру в свою базу (появилось даже такое понятие как «квартирные отели»). В таком случае компании берут на себя все, что связано с арендой: ищут жильцов, убираются в помещении, составляют договоры найма. Конечно, значительную часть доходов они оставляют у себя, а часть средств в конце месяца или в другие оговоренные сроки перечисляют владельцу. И все же такой вариант считается для собственников более доходным, чем долгосрочная аренда, однако в отличие от самостоятельного продвижения квартиры, где доходы могут быть в два, а то и в два с половиной раза выше, такая форма прибавит к доходу (по сравнению с долгосрочной арендой) - 10, максимум 30 процентов.

Чуть больше можно заработать, если привлечь агентство только в качестве посредника. В таком случае компании займутся поиском жильцов, помогут оформить документы, ну а вопросы наведения порядка и дальнейшего взаимодействия с постояльцами останутся в ведении собственника жилья. Агентства могут потребовать процент от каждой сделки, правда, не обязательно эти расходы лягут на плечи арендодателя, во многих случаях будут платить процент съемщики, обратившиеся в агентство.

В любом случае такие формы работы с крупными агентствами являются более удобными с точки зрения экономии времени и более безопасными с точки зрения сохранности квартиры и находящегося в ней имущества. Если собственник ранее никогда не сдавал жилье, начать такой «бизнес» лучше всего именно при поддержке агентства, а уже в дальнейшем, по возможности, перейти на самостоятельную деятельность.

Доходы от аренды квартир вывести из «тени» не удается российскому правительству уже многие годы. Особенно эта проблема актуальна для Москвы и Санкт-Петербурга, они недополучают по налогам за аренду жилья миллионы рублей, которые можно было бы потратить на ремонт дорог и еще на сотни различных нужд. Налоги платит лишь небольшая часть тех людей, которые сдают свое жилье. И связано это с тем, что государство почти не в состоянии регулировать этот бизнес, осуществлять проверки (поскольку квартира - это частная собственность, и чтобы в нее войти и «поймать с поличным» арендаторов, нужны очень веские причины). При этом и сами квартиранты зачастую способствуют тому, что налоги не платятся. В случае каких-либо проверок они отвечают, что хозяева квартиры их знакомые или родственники, и они ничего не знают об «арендном бизнесе».

Тем не менее, ситуации бывают разные. И собственников, нежелающих отчитываться в доходах, иногда привлекают к суду и наказывают достаточно большими штрафами. Организовать проверку налоговые службы могут по одной лишь жалобе соседей, а если в их руках окажется договор аренды - они смогут доказать в суде, что хозяин ведет предпринимательскую деятельность и не сообщает об этом государству. Только оригинал документа, а не сведения очевидцев, может быть серьезным доказательством в суде. Хотя и он не является гарантом решения суда в их пользу, поскольку собственник может просто заявить, что в аренду квартиру сдавал, но денег от жильцов он так и не получил.

Когда речь идет о квартире, сдаваемой посуточно, для подачи иска органам понадобятся несколько оригиналов договора аренды. В принципе, их получить легче, чем в случае долгосрочной аренды, для этого сотрудникам службы нужно всего лишь представиться обыкновенным туристом, обратиться к собственнику, составить договор и провести в помещении одну ночь. Вот и доказательства для суда.